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7月4日由中国房地产商学院联盟主办的“2015年度中国房地产商学院联盟高峰论坛”在北京嘉里中心大酒店举办，本次论坛以“移动互联网时代的中国地产颠覆与创新”为主题，网易房产作为首席合作媒体，现场直播报道。

对于房地产业，这是一个纠结的年代。虽然政策面暖风频吹，资金面利好不断，但市场萎靡之势并无改观，传统商业模式的置疑之声络绎不绝，房企破产危局、港股大佬抛售资产、名企纷纷转型的传言不断冲击着从业者脆弱的神经。与此同时，移动互联网时代，全民创业，万众创新，大潮汹涌，互联网改造和升级一切传统产业的呼声不绝于耳，房地产企业如何拥抱互联网成为热门话题。

本次论坛以“移动互联网时代的中国地产颠覆与创新”为主题展开讨论，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌，国家发改委城市和小城镇中心主任李铁等嘉宾出席论坛，以下为现场实录：

主持人：先生们、女士们、各位来宾、各位来自全国各地的房地产商学院联盟的同学们大家上午好。欢迎来到由中国房地产商学院联盟主办，全联房地产商会共同组办的2015年中国房地产商学院联盟高峰论坛。在为期两天的论坛开始的时候，请让我简单的介绍一下到位的嘉宾和领导，他们是：

清华大学职业经理训练中心骆建彬

国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌先生

国家发改委城市和小城镇中心主任李铁

中国房地产商学院联盟联席主席院长阎占斌先生

中国房地产商学院联盟联席主席金华总裁张玉博先生

中国房地产商学院联盟联席主席中山大学房地产同学会的常务副会长兼秘书长汪利先生

首先有请清华大学职业经理训练中心主任骆建彬先生致词，有请。

骆建彬：各位领导、各位来宾，各位中国房地产界的精英们、老师们、同学们大家早上好。今天我们相聚在北京，开展了移动互联网时代的中国地产颠覆与创新的主题论坛。首先请允许我代表中国房地产商学院联盟欢迎大家的到来。感谢大家的参与。中国房地产商学院联盟成立于2013年，是在全国工商联房地产商会的领导下，由中国华南、华东、华北、西南四个区域内最高学府中连续多年专业从事房地产高端教育的培训机构。清华大学职业经理训练中心、重庆大学伯仲研究院、中山大学航商学院强强联手共同组成的中国房地产高端机遇的第一品牌的一个机构。

助力房地产业高速发展，提升核心竞争力，致力于推动城镇新型化建设为主旨。践行了平台决定事业、资源成就伟业的平台价值，最大特点整合了区域内杰出的房地产结构。十年左右的时间里面成立下的所有教学和资源的能力。

我们这次峰会将以移动互联网时代的中国颠覆与创新为主题，由转型中国新趋势和问道中国地产两个主论坛，以及迎接地产投行时代当地产遇到移动互联网等多个专业平行论坛。还有中国房地产商学院联盟奖颁奖盛典，国内标杆企业参观学习，地产名产高尔夫邀请赛等一系列组成。通过这次峰会跟大家探讨在当今的时代，当今状态下面我们每个企业家如何能打造适应于未来需求的我们的产品，未来就是移动互联网的时代。如何组成提升具备未来，也就是具备移动互联网下生存和发展能力的企业，这个主题我想可能会随着我们的时间推移大家可能一直会关注着。

一个组织具备了能力，不管是东北风还是西北风都能发展，不具备能力和素养那么很可能就是被颠覆，就是可能死亡。同学学生在此我祝愿各位参与的嘉宾，能够集合思想、撞击创新的火花，预祝本次峰会圆满成功，谢谢大家。

主持人：谢谢骆建彬博士，本次峰会的主题是移动互联网时代的中国地产颠覆与创新，中国正在快速的进入移动互联网时代，中国的经济正在进入新常态，可以看到我们今天的安排也是一种新常态的安排。我们安排一个致词就非常紧凑的进入到我们论坛正式的环节。应该说刚才骆建彬博士已经帮我预报了我们整个两天议程的主要安排。我想着重的介绍一下今天上午三场重量级的演讲。应该说今天上午我们三位嘉宾有一个共同的特点，就是他们都是我们官员型的学者，而且是国家最顶级研究机构的学者，他们很多研究结果和建言都可以直达常委办公室桌前，参与当前新常态下新一轮改革和重大决策直接的参与者。

应该说我们这次峰会非常细腻，如果不在北京举行，在这样一次峰会上把三位来自于不同领域的专家而且是学者级专家汇集在一起是很难的，基本上代表了国内最高领域的研究者。我们首先请上来第一位我们的演讲者来自于国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌先生，他给我们演讲的是当前经济形势与新常态。

余斌：各位学员大家上午好。非常高兴就中国当前经济形势与新常态与大家交流。2010年中国经济增长是10.6%，在接下来经济增长呈现逐年滑坡，今年1季度增长只有7%。看这张图我们要注意2010年重要经济总量40万亿人民币，增长10%所形成的增量是4万亿，去年中国经济总量超过60万亿增长7%，形成的增量是4.2万亿，也就是我们经济增速从过去的10下降到目前的7%，但是中国经济增量的规模，中国经济总量上台阶的趋势并没有因为速度下来而减弱。当中国经济规模不断扩大以后，相对较低的经济增长可以创造更多的社会财富，可以创造更多的市场机会，可以提供更多的就业岗位。

伴随着经济增速持续下降，摆在我们面前的问题是，增长阶段转换的本质是实现供给、需求在总量和结构上再平衡。过去10%增长情况下我们供给和需求是平衡的，因此中国经济运行也是稳定的，2010年以来伴随着需求扩张的步伐明显放缓。我们需要在一个新的相对较低的增长平台上让供给、需求在总量和结构上实行新的平衡，只有实现了新的平衡中国增长阶段转换的任务才得以完成！我们才有可能保持中国经济持续稳定发展。国际金融危机以后需求速度在宏观管理下平稳回落，在结构升级中逐步接近新的均衡水平。

我们先说结构升级，过去我们是以出口劳动密集型产品为主，今天资本密集的高附加值产品的出口占比重大幅度提高。过去老百姓以买房、买车为主，现在服务业的支出占老百姓支出比重大幅度提高。投资以铁公鸡建设为主，现在以公共产品和公共服务建设为主。经过近几年的调整需求已经接近新的稳定水平，现在的问题是供给受高增长思维惯性，受地方改革不到位供给缓慢，与需求形成明显缺合。过去是两者在10%情况下是平衡的，今天需求已经做了大幅度调整，在7%情况上是稳定的，现在供给受多种因素的影响，没有随着需求的调整而调整。产能过剩情况越来越弱，这是对当前中国经济运行产生影响的问题。

大量过剩产能不能有效退出，供给大于需求由此导致过度竞争、恶性竞争和价格的持续下降。今年5月份工业品出厂价格持续副增长达到9个月。竞争越来越激烈、价格下降从而导致企业利润滑坡、债务负担不断加速，这里叫债务通缩模型，通缩物价下降是不利于债务，会加速债务负担，并通过占用资金贷款利率影响到其他行业的发展，这是当前中国经济增长动力不足，主要经济效益指标出现恶化的根本原因。

这两年克强总理在欧洲出访，跟法国协议当中是说中国和法国要各自发挥自身的优势，从而在共同开拓第三国市场上取得新进展。这叫国际产能合作，以及我们早就议论过的一带一路，这在相当程度上都有利于化解国内的产能过剩，有利于缩小供给和需求这两者之间形成的缺口。新阶段我国经济正处在从高速向中高速转换的时期，结构调整的阵痛和前期刺激政策逐步消化，决定了经济运行将持续承压，积极引导市场预期、重视短期需求管理是必要的。政府采取稳增长是必要的，我们要注意的问题是需求扩张的空前运行，政府没能稳增长，而且唯一稳增长采取的措施我们都得付出高昂的代价，有些措施会产生副作用。

当前宏观经济政策的着力点应当是放在供给侧上，引导过剩产能逐步退出，促进兼并重组和优胜劣汰。既然问题是出在供给测没有随着需求侧的调整而调整，把那些达不到行业安全能耗、环保、排放标准的产能以及丧失竞争能力的产能逐步退出。通过经济重组、优胜劣汰实现供给侧的调整，供给侧结构调整升级从而达到需求侧相适应的新水平，这样供求才能平衡，价格才有可能稳定，企业的盈利能力才有可能恢复和提高，才能实现转型再平衡。在过程当中我们要更加注重风险管控，着力提高经济运行的质量和效益，促进经济平稳健康发展。

怎么来理解中国经济出现持续下降的趋势，我们看这张图，横轴是发达国家的增长相对稳定，但是作为一个落后国家只要你能成功实现经济起飞，你可以在很长的一个时期保持比发达国家高出很多的经济增长。中国能够达到7%的增长，为什么美国只有2%的增长？美国资金、技术、人才优势比我们强很多，这是因为我们处在不同的阶段，因为中国是一个后发国家，具有多方面的后发优势，伴随着后发优势的释放，可以在很长时期保持很高的经济增长。我们把这个过程叫做后发国家的追赶进程，后发国家追赶发达国家的进程。后发国家的追赶进程并不是一成不变的，随着后发国家的空间不同会在体现出若干个阶段的阶段性特征。而今年印度的经济增长可能会超过中国，成为主要经济体当中经济增速最高的国家，为什么呢？因为我们高增长阶段已经结束了，印度刚刚进入高速增长阶段，因此它的经济增速会超过中国。

作为一个落后国家，当你成功的实现经济起飞以后，接下来你会在很长一段时期保持经济的高速增长。对于中国来说1978年到2012年这是改革开放以来的35年，在35年我们保持了年均9.8%的经济增长，是中国的高速增长期了。平均增速接近10%，持续的时间达到35年，世界上没有先例，因此把它叫做中国经济奇迹。很遗憾的是这个阶段已经结束，接下来我们将进入中高速增长阶段，中高速增长阶段是一个多高的增长会持续多长的时间？学术界对此讨论很多，但是形成的共识并不多。

我个人认为中高速增长阶段将是一个6%到7%的增长，持续大约10年左右时间。是这么一个阶段。当我们经过中高速增长阶段以后我们经济增速还会进一步下降，出现中低速增长阶段，当我们充分释放了后发优势，当我们翻越高墙进入中低速发展之后跟发达国家经济基本持平，这是后发国家追赶发达国家的趋势。我去年写了一本书叫做《追赶竭力》，我们过去是以10%的速度追赶发达国家，我们这一棒已经跑完了。接下来我们以6%到7%的速度继续我们追赶的进程，目前我们处在交接棒的时期，会出现掉棒的风险，实际上高速增长阶段结束，当我们进入中高速增长阶段的时候也是一个风险高发时期。

比如我们花十个亿把这个楼盖好，结果内部管理不善，花了20个亿才把这个楼盖好。在高速增长阶段由资产价格大幅度增长，花了20个亿，即便是50个亿也没有关系，在资产价格大幅度上涨过程中这笔投资仍然可以回收，这笔资产仍然是优良资产，由于加速增长阶段有资产价格大幅度上涨特征，高速增长阶段可以隐盖吸收各种矛盾阶段。发达国家的历程来看，一个阶段结束一个阶段来临，往往是通过一个系统性的金融危机迫使经济市场调整并适应新的宏观环境来完成。中国到了这个阶段是否需要系统性的危机来进行调整，我个人认为并不是这样，因为中国仍然是一个市场体系、市场制度极不完善的国家。我们可以通过市场化的改革释放新的动力和新的活力，从而平稳的实现增长阶段转换，避免系统性的危机。

媒体对我这个观点的报道叫做改革与危机的探讨，当中国经济增长出现下降的时候我们还有新的机会。或者说我们新的机会在什么地方？别的不说我们只看这一张表就可以了，中美两国主要经济指标，2013年中国经济总量相当于美国的56%。2013年人均GDP相当于美国的八分之一多一点，相当于美国的七分之一，这两个指标并不重要，重要的是以下三个指标。第一居民最终消费率，含政府消费和居民消费两个部分，2013年中国居民最终消费率大体上只相当于美国的一半，美国只有3亿人口，但是由于它的消费率很高，所以它是世界上最大的消费市场。中国目前是世界上消费成长最快的市场。去年年底国务院为了提升居民消费率鼓励六大领域的消费，所谓三大措施，是说，提高老百姓的收入水平，让老百姓以有能力消费，完善社会保障体系，解决老百姓后顾之忧，让老百姓敢消费，第三改善消费秩序完善消费环境，让老百姓愿意把钱花在中国，让老百姓能消费、敢消费、愿意消费，这是三大措施，鼓励住房消费、信息消费、绿色消费、医疗、文化、健康、旅游这都是政府鼓励的范围。我认为谁做这些措施的落实，中国消费市场的规模将会大幅度的提高，从现在全球成长这块儿的消费市场我们一定会成为全球最大的消费市场，这对我们很多企业来说我认为将孕育着新的商机。

经济增长主要依赖于出口的时候，东部亚太地区一定会率先发展，你生产的产品卖给美国人、欧洲人，东部地区一定会率先发展。经济增长主要来自于投资，投资需要钢铁、水泥、设备，能源资源密集的地区一定会加快发展，经济增长主要来自于消费呢，中部地区将会迎来历史性的发展机遇，因为中部地区是中国市场中心，在中部地区生产出产品可以便利的覆盖全国。不仅仅是一个中国市场规模扩大的问题，同时也会带来一些结构性的调整。

第二个指标，三产占比指数，第三产业增加值占GDP比重，2013年中国服务业增加值占GDP比重首次超过第二产业，成为经济增长主要来源，这是中国供给结构发生的历史性重大变化。即便是这样，我们跟美国相比仍然存在巨大差距，美国GDP当中四分之三增加值是来自服务业，中国是生产型、生活型服务业都有巨大提升的空间。过去30多年我们在干嘛？过去30多年是中国工业化快速推进的30年，改革开放初期我们选择深圳、珠海率先对外开放，它探索的是中国工业制造业与国际接轨，中国工业制造业对外开放，加快中国工业化进程。今天我们在干嘛？我们在上海、天津、广州、福建设立自贸区，它探索的是中国服务业对外开放、服务业与国际接轨从而推动服务业的改革与发展。如果说在工业领域里找不到接轨的地方，无论生产型还是生活型服务业领域都将面临巨大的困境。

第三，美国只投入了1.6%的劳动力生产，美国投入了1.6%从而农业生产那是美国是全球最大的农产品出口，中国是世界上最大的农产品进口国。在农业领域我们跟发达国家相比差距很大，克强总理做报告同时强调要转变农业发展方式，怎么转？转什么？我个人认为我们要改变，到目前为止以家庭为单位的小规模的主要依靠投入劳动力来生产农产品的方式。当你主要依靠投入劳动力来生产农产品的时候伴随劳动力成本的大幅增长，农产品生产成本大幅提高，农业将丧失竞争能力。当棉花价格远远高于国际市场价格之后，对于我们下游纺织、服装产业带来明显的冲击。这些后果是不可避免的。我认为农业发展方式要改变以家庭为单位、主要依靠投入劳动力的传统的农业生产方式，让农业走上规模化、机械化、信贷化，农业发展规模经济才有可能走上机械化，才可能实现农业的信贷化，农业的规模化、机械化、信贷化将会大幅度的降低农产品生产成本，将会大幅度的缩小在农业领域我们跟发达国家的差距，将有利提高中国农业的国际竞争力，这也是三中全会决定强调鼓励工商资本到农村从事适合企业化经济的重要点。靠农民家庭自己实行规模化、机械化可能性很小，必须依赖于城市工商资本到农村才有可能推动农业的转型和调整以及发展。

我们看了这三个特点会发现过去是生产化产品卖给国际市场，可以把眼光放在国内。伴随着中国市场规模的不断扩大，以及中国将成为全球最大的消费市场，立足于国内市场发展将会更有商机。如果在传统领域面临过度竞争、恶性竞争，无论是第一产业农业还是第三产业服务业都有巨大的发展和提升的空间。以上是我对短期或者中长期经济发展重要看法。

主持人：谢谢余斌部长，不仅分析了当前经济形势，也对未来中国进入中高速发展做出了他个人的判断和预测。为我们在座各位企业家未来投资方向点了三个非常重要的方向。如果记录的不错我可以再跟大家特别的帮余斌部长强调一下。余斌部长提到了由于中国消费增长，正在成为全世界最快的发展国家变成最高的，中部城市将会快速发展，跟我们在座房地产投资企业投资方向是一个非常重大的提醒。第二个是刚才余斌部长提到的我们生产性服务业和我们生活性服务业仍然差距很大，这里面孕育着重大的投资机会，最后余斌部长也提到了我们的农业，是主要依靠劳动力的投入来发展的，但是实际上我们可以看到我们要向发达国家靠齐我们需要用更加先进的城市资本、产业资本来改变农业，余斌部长提出了三个重要的投资方向，希望对大家有所帮助。

主持人：未来新型城镇化对未来的房地产意味着什么？接下来非常高兴的邀请到了李铁主任，国家发改委城市和小城镇中心主任李铁主任。李主任昨天刚刚从国外回来，舟车劳顿非常疲惫，今天仍然是很早赶到了我们现场。刚才李主任在下面还休息了一下，因为确实非常疲惫。李铁主任是我们国家新型城镇化研究的第一人，曾经多次参与过文件的起草。一定会给我们带来非常权威的介绍，掌声有请李铁主任给我们分享新型城镇化与产业升级。

李铁：我们家总理2012年开始促进城镇化的合作，所以这个会议非常紧张，然后赶过来。今天大家都是房地产界的同仁们，城镇化发展大趋势，大家所关心的问题来谈一谈。这几天经常接到房地产各种协会邀请，大家都关心城镇化，虽然涉及了大量进程，但是房地产出现了各种问题，怎么解决，未来发展趋势怎么样？大概讲四个问题。

第一个中国城镇化，2014年城镇化率接近55%，城镇化人口是7.5亿，每年城镇化转移人口两千多万人。我们可以看一看结论表，我们今天城镇化应该有非常充满着信心。因为这是世界上规模最大的人口城镇化体制，每年进程人口，2001年到04年2007万。这里看我们知道世界上没有一个国家能完成这么快速这么大规模的人口城镇化建设。其实我们有很多在比较，比较说中国出现了泡沫城镇化问题，我们城镇化才54.77%，固定人口城镇化还不到40%，所以未来农村人口进入城市还有非常大潜在的需求。

第二个根据我们的调查，在我们不同形势下，可以把城市人口做一个分析。我们一千万人口以上是（6个），五百万人口上升是5个，五十万左右是434，实事求是的数字。平均人口一万多，城市的规模，城市的数量，一定规模人口城市数量和全世界没有办法和中国相比。所以我们还可以看到，从这个数字看，哪些城市吸纳人口最大？我们做了一个调查。首先一个千万人口以上的城市吸纳人口最多，就是增长速度是50%，从房价来看为什么放假在千万人口以上的城市还在处于上升阶段？一线城市它还在不断的吸纳人口，实际上千万人口以上的城市还有一个特点，外来人口很大。北京接近一千九百万人口，深圳一千三百万人口，上海两千三百万人口，越是人口高的地方房价越高，千万人口以上的城市增长速度最快。

我们还注意到另外一个数据，五十万人口以下的城市它增长速度也快。当然了五十万人口以下的城市数量比较多，但是它的整个的制度性障碍偏小，所以它人口速度也是非常快。反之在五十万到一百万，我们地级城市人口增长速度是最低的，原因（、、）市过度追求快速发展、过度追求城市性发展，房地产过度发展非常成熟，所以它吸纳人口速度就下降。大概30%左右甚至更多过剩。

还有房地产发展也和我们城市结构有关，我们城市化率在世界上增长速度最快的始终不高。但是由于我们城市发展过度推崇房地产的发展，房地产带动整个经济的发展。中高房地产追求视觉现象比较突出，所以城市包容性比较差。所以我们中国特别是在中等城市，城市的产业结构不尽合理，服务业发展速度严重滞后。在座房地产商你们不都是大规模开发土地去找房地产发展工程，在大市区大围墙之下还有可容纳的空间吗？在这些城市我们看到了路很宽，楼也很高，院子也很大，生态也很好。但是就没有服务业容身之地，我们看到这种城市发展模式，房地产发展模式导致了中国的服务业发展水平远低于同等城市国家，所以发展滞后也是和我们城市发展类型、房地产发展模式有直接的关系。

对于房地产发展的预期，我们想我们还是应该比较欣喜，城镇化率达到了接近55%，可是这是一种粗放型的发展模式，我们在存量农民工有2014年有2.74亿，外出农民工1.7亿，这种巨大的未来对房地产需求有强大潜力的人群他长期的消费兴趣，怎么样来解决这些问题也是扩大内需这是最大的前提。未来看到2030年我们按每年0.8%速度增长，城镇化率还会增加2亿，5个亿的人口进入城市会产生巨大的空间挪移。城市31%、农村35%，这是三个静态的判断，一旦空间挪移形成以后农村大量房间被浪费掉，城市会面临严重不足。我们还有八千万流动人口，城镇间流动人口，在北京的叫北漂，他们在城市里头也是没有住房，无论是租赁住房还是购买住房，如果在未来城镇化改革能持续进行的话，他们也会将来构成，从收入角度来讲也会构成强大的群体，我们对房地产需求还是处于乐观状态。

还有一个估计，就是我们从收入群体来讲，我们都知道这些年国际上对中国人庞大的购买力抱惊讶的态度，大量人去日本席卷一空，大量人去欧美买东西。为什么？看起来统计局上判断收入水平不高，但是实际上我们有一大段的数据没有被包含在内，经济学家统计中国收入人口年均收入18万更多，包括银行储蓄贷款等等做推测性调查。这些人1.3亿，相当于什么呢？相当于日本人口总额，10万到12万之间那就是2.6亿甚至更多。城镇化发展不到55%的时候有3亿高收入人口相当于美国人口的总额，会对未来住房产生什么样的需求？所以我们不要担心房地产没有需求，我们面临的问题只是暂时性、过渡性、结构性问题。

另一方面看中国房地产出现了泡沫。日本的泡沫和美国的泡沫一个是八二年，一个是二十一世纪以上初期。可是他们的泡沫出现在什么时候？城镇化率基本已经饱和了，进城人口达到了80%左右，需求饱和的情况下它出现的问题，和我们在55%不到的情况下出现的问题能一样吗？所以我们国家有一些经济学家说瞎话，看到西方经济学的泡沫，并没有认真分析我们国家的国情。现在在这些国家经济增长速度已经严重放缓，日本出现泡沫的时候增长速度在4.5，美国出现泡沫的时候增长速度是2.2，我们不管怎么说现在增长速度在7左右。7左右还是处于高速增长过程之中，人口进入城镇化速度还在加快，高收入水平人群还在不断增加，社会结构发生深入的变化，我们怎么说会出现严重的泡沫呢？房地产出现的问题只是暂时的一个结构性过程，它有它深层次的制度性。

所谓供给过剩，从城市规模判断人口吸纳程度，超大城市房地产价格处于上涨阶段。50万人口以下的中小城市还有充分的发展空间，只是在一部分城市，特别是二三线城市还由于制度性原因造成房地产供给严重过剩。原因在哪里？就是我们地方政府发展的利益动机和发展商利益动机是一样的，这种规模既要补充我们城市压低工业地价招商引资补充不足，这种推动就把房地产泡沫，这种瞬间的泡沫加大了，房地产是一种商品，我们遵循市场规律，规律下来有一个基本特点供求一定会出现过渡，这是所有发达国家、非发达国家只要是市场经济必须面临的过程。房地产波动和其他商品波动不一样，不一样在两个方面。第一个我们产业链过剩，房地产过剩是大量材料闲置，在我们空间上所占有的规模影响力巨大，带动产业链巨大。第二政府企业家双重推动，市场经济国家推动和放大库存不会那么多，可是我们政府和企业双重推动可能放大效益远远超出我们想象，所以就出现了暂时性、结构性的波动，这是中国特色的房地产。

引起了空间资源、产业链以及社会的影响。在这种情况下我们怎么样回顾我们房地产发展的历史，我们过去是满足基本需求，到了90年代以后满足视觉的需求，来卖房子，所以我们到90年代以后看房子各种生态空间，到了21世纪我们发现房地产只能解决中看不中用是一件大的问题，所以万达提出一个综合体，在城市密集区迅速解决商业发展问题。商业发展带来了我们不仅仅是视觉满足，甚至解决了某一部分的消费需求，这种模式目前已经成为中国房地产发展主流性的模式，不仅仅万达在做，所有房地产商效仿这种模式，这种发展模式叫转型的，不仅仅我们所有房地产商转型，包括王建民也能感受到转型压力，一千万人口以上的城市，比如说北京两千万，我分割成三十万，所以这个市场很有限，它的规模还是有限。

房地产在目前发展的情况下我们所有的房地产企业都面临压力。因为什么呢？因为只要是赚钱的行业我们企业家就无限向这个行业涌入；地方政府只要他能赚钱会大规模复制发展模式，但是这种土地扩展一定会遇到暂时性需求饱和。为什么说暂时性需求饱和呢？因为我们相应的制度并没有进行调整，后期制度改革到现在缓慢，土地制度改革几乎没有进展，新的需求人群没有增加，我们房地产在一部分城市特别是二三线城市，三四线城市，传到哪一个政府，某一个企业家就会面临着严峻的消费压力。会呈现供需不平衡导致产品积压。

怎么解决这个问题？一方面我们要把希望寄托在未来改革生产，另外一方面也希望城市发展的路径要进行调整。就是把过去只考虑到存量之间福利性供给和依赖于土地占有的模式必须要进行转型。中央政府实行的新型城镇化发展战略几个非常重要的点。

第一以人为本，就是为了促进改革指明了明确方向。第二要可持续发展，就是粗放型以房地产带动大规模土地扩张的模式要转向集约、可持续性、低碳紧凑型发展模式。第三要实现城市发展的创新。

转型核心问题要降低城市发展成本，我们现在城市发展成本过高，投的越大基础设施供给战线越长，城市为了卖地，把视觉效应放在首位中看不中用，基础设施会出现大量的闲置浪费。到欧洲、日本看哪一个国家像我们这样追求快速发展，把所有城市搞的跟花园一样，我们面临着几亿农民要进城，他们需求问题很大。这种发展已经成为制度发展的障碍。政府没钱，没地可卖，房子、地卖不出去，基础设施供给面临着瓶颈，所以怎么样降低发展成本，是在所有城市之间面临着直接影响到房地产的发展。

第二个是提高城市资源配置效率，促进紧凑型城市发展，而不是过去的一个地产就是一个大的花园，一个城市空间大生态公园、大广场等等，只有提高城市人口密度、基础设施供给才能达到最大的规模效益，可是我们大量资源投入在政府工程，城市粗放型发展是我们城市压力过大。

第三激发城市活力，中国有等级发展观。怎么让中小城市能在不受上级各种管理、上级财政剥夺情况下给他发展空间，这恐怕是我们未来改革中面临重要的难题，但是也必须要破解。

第四个怎么样管理城市？我们中国三十年高速增长，现在管理模式还在农村的管理方式下，追求形象，对城市发展的规律并没有形成了解。我们大量的高铁，世界上所有高铁都是修在市中心的，通过各种流量促进中心人口来带动地产、带动所有的发展。可是唯一中国高铁修到城外，希望建立新城，高铁快速流通的地方，到了新城半个小时到半个小时下车，效率何在？所以我们很多城市长官并不懂城市发展的规模，他要通过交通枢纽的结合带来交通流量的剧增才能带来发展。他想我怎么样迅速建成来获得政绩，我城外修完了，再给房地产商留开发新区，开始这种开发新区一定会来失败，这就是所谓创新城市管理能力首先要了解城市发展规律。

所谓机会，新型城镇化给房地产商的机会。我想大概有这么几个方面。新城镇化提出了三个1亿人，这三个1亿人如果政策落实就是三亿人对房地产的需求，房地产未来发展怎么样呢？怎么加快改革，推动户改，释放中小城市发展压力。

未来创新方向，传统单一的地产发展模式已经滞后，房地产不再是单单建房子卖出去，它是要解决整个市区发展综合的问题。第二个房地产从视觉模式向综合性模式转变，不是简单的视觉模式，我要满足在这个社区内所有城市可能提供的各种需求。不仅仅是消费需求，多元化的需求，甚至包括公共服务需求。房地产不再是一个独立居住的社区，它是要大服务和城市所可能提供的功能连接在一起。给我们带来医疗、教育、卫生、商业、文化等等，这种模式的改变，还以为着下一步中国的发展不仅仅是科技也在领先，不仅仅是过去传统的发展，所以总理提出互联网+，+什么？智能家庭可能就是我们想象的未来。

我们最近提出中国智慧城市，智慧城市大数据，大数据在政府层面推广大数据，成功概念非常之低，为什么？要解决数据整合改革难度比其他改革难度都不差。第二政府利用大数据效率会低，从体制管委等等怎么利用起来？第三政府没钱，拿什么搞大数据？所以21世纪高科技结构是互联网和产业化智慧城市结合，但是不能仅仅提供在大数据上。

我们可以看到互联网已经改变了我们城市生活。从我们滴滴打车Uber，从支付金融改革，电视终端的改变，医疗、健康等等改革。都可以和互联网联结在一起，但是我们从什么方面入手？怎么通过互联网和房地产这个+来形成传统产业的颠覆呢？我想跨界就是未来房地产发展，甚至中国所有产业发展的一个非常重要的前景。跨界的东西，我们要发生根本的变革，现在考虑房地产不仅仅是卖房子，要考虑到金融、医疗、各项服务，社区服务和政府服务怎么样融合到我们这个房地产社区的每一个要素之中。我们提出互联网+房地产就是智能家庭、智慧社区、智慧产业园区和智慧城市的有机结合。

我们今年1月份在日本召开了柏之叶智慧城市会议，我们过去所考虑的所谓房地产已经不是一个简单的房地产，但是它的目标是要降低能源消耗。在社区中所有的能源系统，都通过智能和智慧方式组合在一起，组合在一起来实现所谓的智慧化，白天家庭可以智慧化，人不在电力消耗了最低程度。每个家庭到社区有控制中心，每个家庭的流量，当你在它的淡季可以把多余能源进行设计中心，到夜晚释放在家庭。每个家庭的节省还可以奖励提供公共服务，这只是在有限情况下提升了智慧城市的终端，但是它给我们一个启发，所有地产商和大企业、制造企业和设计商综合在一起，通过跨界的联合，利益分享形成世界上唯一的一个所谓智慧城市，两万五千个社区。我们7月10号在智慧城市博览会，我们也把城市的展览引进来，这里头我刚才讲的三井不动产。

第二个是松岛智能控制中心，通过无线的摄像头在终端控制上，全是可以实现监控。但是只是满足了所谓智慧城市的单一模式。中国的智慧城市，既不可能以简单能源消耗为目标，要从智能家庭入口，使我们对于家具的关心来关心我们电气怎么样通过未来的互联网可以有效充分的利用。怎么样可以通过互联网的方式来改变社区的服务和交费系统，怎么样通过智慧的方式，通过每一个手机，现在有12.56亿人口来使用手机，一共有13.6亿人口，每个手机终端所反馈的信息远远超出我们固定的摄像头，如果我们建立一个控制中心，把每个手机所用的功能反馈到控制中心，迅速的处理完成社会治理的方面。

我们也可以通过一个房子像一个手机一样可以把各种互联网软件注入进去。解决房地产未来提供的需求，甚至包括服务业，物业管理都可以打透原来的概念。房地产和互联网+，互联网+会带动实体产业发展，只有在中国能实现，因为中国是世界第二大互联网国家，甚至在某些城市超越了美国。

欧洲日本这些发达国家的互联网远远落后于中国，中国调动能力远远大于这些国家，何况中国还有一个庞大的未来带劲城镇人口巨大的发展空间，如果房地产转型，和互联网结合，我们会影响到其他的一带一路国家。我们甚至在产业领先上会带动世界，这就是我们房地产转型和互联网+为我们带来最美好的前提，谢谢大家。

主持人：谢谢李铁主任深入的演讲。第二个李铁主任提到了，切到了我们今天的题目，颠覆与创新。我们可以看到虽然未来房地产业是光明的，但是确实跟过去是不一样的，李铁主任讲新型城镇化未来趋势的时候也讲到，未来城市的发展已经不仅仅造新城，意味着房地产开发不仅仅简单的造新房子。另外他也提到我们未来其实也不仅仅是去服务于这个我们这些刚才提到的需求的一个简简单单的住房的需求，而应该是更多的给他们提供多元化的城市的这种服务或者需求。这就要求我们地产商必须要跨界。最后李铁主任提到了互联网+，互联网+和智慧城市可能是我们未来整个中国房地产业发展区域的下一个风口或者下一个机会。今天上午我们主题演讲就结束了。我看到微信群、朋友圈相互关注的朋友们都有很多的分享，就大家感兴趣的问题做一个提问。

提问：各位老师、各位朋友大家好。我想请第二位嘉宾也是于主任，我请教一个互联网方面的问题。我是做房产的，做了十多年，我们现在想做一个咖啡馆以后来代替我们所有的销售部，我们销售部不建立，售楼中心建成咖啡馆，如果用互联网思维进行运营，到所有项目当中去进行嫁接，我们需要注意哪些方面和这个运作过程当中会出现相应的问题，在您的眼光当中有什么样的一个建议？给我们相应的指导，非常感谢。

于施洋：非常抱歉，因为我不是做互联网的，也没有从事房地产和开咖啡馆的经验。所以您提的这个问题我觉得只能给一个建议，就是目前有很多的一些讲互联网思维和成功互联网公司进行他们成功的一些基本的要点的这些东西，有一些书籍、案例可以好好的研究一下。至于说您提的这个具体的问题，因为我也没有足够的时间来进行思考，所以我就只能回答到这个程度。

提问：我是来自广州的。问第三位嘉宾，原来曾经到广州做过演讲，我也听过非常崇拜。我主要是做房地产的一些政策研究，原来在广州房管局工作，我辞职出来了。关注农村的土地制度改革，小产权房问题，请教第三位李铁老师，农村土地制度，小产权房制度走向或者政策的动态，将来会怎么改，这个时间进度会是什么样？这样一个问题。

李铁：小产权房分太多。比如说广州的出租就是小产权房，所有农民建筑房都是小产权房，在北京市郊区在很多大型郊区由农村乡镇建设的没有拿到城镇的也叫小产权房。涉及到我们对农村土地制度的理解，宅基地的理解。十八届三中全会提出了产权利用问题，还没有列为财产权，我们把这块儿土地作为福利性土地，是不是可以拿到市场去交换？这就是我们目前在研究争论而且有待解决的一个问题。第二这种宅基地直接涉及到农民的一个基本权益，我们知道近三四十年我们宅基地受到法律限制是不可以拿到市场上交易的，因为我们知道城乡土地交换中只有经过了城市的开发、征用才能拿到市场去交换。过去有大量宅基地变成小产权房的形式，这笔交换从法律上看是违法的，可是它已经变成了现实，既然是违法的又变成现实，这里面有两大块儿利益流失。因为是违法的，没有拿到房地产权，第二因为是违法的不被政府允许的，政府土地税收少了一大块儿。这些问题怎么解决。

通州有一个例子，画家在那里租房，大量画家在那儿租房，房主租赁价格提高了，因为是违法调动，起诉到法院，要求租房艺术家按照现在价格来补充我，或者取消租赁合同，但是他已经使用了十几年了，这个法律合同经过法院判决是违法的，说原服务所有人要补充租赁住房的所有人这些年所进行的投入。实际上这里头就有一个非常重要的政策未来的目标，你尽管是违法合同，但是你要补偿这块儿，你也承担不起，在一定程度上使这个控告变成空白的。从大前提来讲农村土地要不要改变？十八届三中全会提出来，第一要解决城乡土地同权，第二个要解决对宅基地未来的认定，但是我想如果这个土地制度改革，如果能进行下去我们将释放一大批的我们中国经济发展的活力，可是在目前一个改革所面临的重重阻力是我们很难想象的。八二年代仅仅一个大包干的问题有枪毙危险，所以现在改革比以前难度大的很多。我希望在这些方面进行改革，我个人希望，不仅仅进行城乡同权改革，在所有农村宅基地上能不能按照市场化方式，能不能和城市居民进行要素置换的交流，这都是未来可以探索的空间。

提问：首先非常感谢主办方提供这么一个好的交流机会。我的问题是跟今天这个主题非常相关的，今天的主题是移动互联网加上地产，我们正好是地产网站。过去十年随着中国房地产快速发展，中国诞生了一大批房地产网站，随着这两年房地产增长乏力，这些网站在每个城市，随着克强总理提出的互联网+，看到房地产网站都被转型或者并购，我的问题是说在产能过剩的年代，在房地产本身新房在转型的时候像咱们房地产信息网站怎么去转型？

余斌：无论在什么产业当它出现严重产能过剩以后，唯一的出路就是兼并重组、优胜劣汰，当然这应该通过市场来完成，在市场竞争当中兼并重组、优胜劣汰。通过竞争不断淘汰行业内低效率没有竞争能力的行业，这样才能把生产、市场、消费者转移到高效率企业上，这样才有可能提高行业的集中度，行业的竞争能力，行业的效率。就你所说的房地产网来说，转型可能涉及的面是很广的，过去以卖房子为主，以后向住户提供更多的服务，这里也是提高它的竞争能力。

我经常讲现在要化解当前无论在哪一个领域里出现的产能过剩，都是一个历史问题。当一个企业在发展壮大的时候是以另外企业的倒闭、死亡为代价的。如果你不能及时的转型、调整、升级，你就有可能成为这个牺牲者。具体该怎么转型需要你现在的优势，所在城市的状况，下一步房地产发展趋势来做具体的研究和判断，谢谢。

主持人：谢谢三位嘉宾的精彩的回答。我们今天上午的论坛内容就到此结束。

时间：2015年7月5日

地点：嘉里中心酒店

主持人：尊敬的各位来宾，大家早上好！

中国房地产商学院联盟的论坛现在正式开始。商学院联盟的会议这是第二次，第一次是在美丽的杭州，当时我们也参加了，也是商会第二次作为联合主办方和大家一起交流。从四大高校来看做商学院联盟我们认为非常有价值、有意义，事实上中国主要的高校都成立了商学院，房地产商会也希望和各个高校的商学院进行进一步的合作与整合，我们相互借力，推动这个行业的发展。本次论坛的主题是移动互联网时代的中国地产颠覆与创新，这个主题的的确确切合了房地产企业很关注的话题。

最近我走访了25位的副会长，几乎每一位副会长单位他们的董事长或者总裁都在跟我们描述他们企业在如何应对我们的移动互联网时代，迎来的各种挑战与机会。的确我们能够感觉到三个重构，第一是产业的重构，跨界融合与平台开发，也描述到了它的组织的重构。所以我们看到现在大量的创业潮。第三是价值重构，如何建立一种新型的商业模式和生态价值，回归平台战略，建立企业生态圈的这样一个战略，成了我们很多优秀的房地产企业他们目前关注的问题。

由过去的不动产+现在变成了移动互联网+，它会+出来什么，从增量到存量，从开发到服务的一个全新的蓝海。所以，今天我们的这样一个会议，也是想探索房地产企业下一步往何处去，我们能够找到怎样的一个新的可持续的发展的道路。下面我就先向大家介绍一下今天上午三位演讲嘉宾：

他们是全联房地产商会创会会长聂梅生教授

全联房地产商会执行会长任志强先生

北京大学文化产业研究院副院长陈少峰教授

从今天上午三位的演讲我们就感觉到的确也体现出了第一个话题，就是跨界。现在首先有请全联房地产商会的创会会长聂梅生教授给我们讲轻资产的养老运营模式，大家欢迎！

聂梅生：各位朋友，大家上午好！很高兴又来参加今天的这样一个盛会，上一次在杭州给我们留下了很深的印象。我想这种联盟，属于高校总裁班的联盟，本身就是一个创新。我今天讲的是互联网+，中国版本养老产业的轻资产之路。

首先我们看一下养老产业它的权重是什么？我们原来很多时候都在说房地产，实际上现在根据老龄委的数据显示，2014年中国老年人口的消费潜力是4万亿，已经是4万亿了。如果说是到2050年根据老年人口的增长情况，它会从4万亿增到106万亿。那么它在GDP的比重由现在的8%占到33%，当然到2050年中国GDP的总量已经相当大了，不管多大它占到33%。所以，是非常重要的一个权重的产业。

正是因为认识到这一点，我们才开始非常深入的来研究养老产业。主要就是因为这一条，飞快的上升的人口曲线。人口曲线上升到什么程度？2011年的时候，我们有1.85亿人口，但是到现在已经有2.21亿。到2020年、2030年是我们中国老年人口增加的最快的这么一个阶段，这期间也是赶上了中国经济的转型等等一系列的问题。所以，中央决策部门把养老产业变成了中国的一个权重的产业。

这个原因说到底还是由于中国经济的转型，从投资占到消费。房地产原来是放在投资里，那么养老产业肯定是从消费服务业这个方面来说的。对于中国经济来讲，这样一个转型和房地产有关的，从第一架马车转到第三架马车，从投资转到消费，实际上是从产品，中国的经济从工业产品的制造转到服务业。转到服务业更多的就是轻资产，思路就是这样一个思路。所以，今年的“两会”之后出台了一系列非常重要的文件，连续出台都是关于养老产业的。一个是关于发改委出的养老产业专项债券发行指南，这里面非常重要的说了一个健康和养老服务业作为中国七大类重大投资之一，而且是之首，同时又说了养老健康消费作为六大领域消费之首。七大、六大，说明非常看重2亿多、3亿多，最后会达到4亿人这样一个群体对他的服务。

当然了，和这个相匹配的民政部、国开行发了关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见，解决融资难，最后又联合发了一个文，C22号。这么多单位发了文，引导社会资本，扩大养老服务。都是非常利好的消息。

在这个前提之下，我们怎么样从传统的重资产、房地产建设开发转到服务业，这里面首先就是要去房地产化，不能在房地产原来的思路当中来搞养老产业。去房地产化其实就是两个事，房地产当中最重要的两个因素，就是地根跟银根，这个开发路径我们是非常非常熟悉的。现在转到服务业去，树立服务业观念，就是说从第一架马车转到第三架马车，这个时候去房地产化主要体现在轻资产。轻资产包括些什么，它是一个平台资源+互联网+渠道，这么几个方面来组成的，打造一个综合的运营服务体系，它不是一个单一的，是综合的，是平台式的。

金融模式需要创新，传统的房地产开发模式当中我们有开发个贷，起码个贷在老年基础建设，不管怎么说你要去盖房子，60岁以上是没有个人抵押租房贷款的，那么杠杆在哪里。传统的银行信贷进入一种金融产品的整合，和互联网金融众筹，这件事情已经在房地产界引起了很多的思考和实践。所以，金融模式是需要创新的。

我就跨到正题，进入到养老产业，我是从2009年开始，到现在已经是整整6年。6年的路走过来以后，我自己有一个想法，我说所有这些做标准、做研究、做策划，最后你自己要做一个，你要落地你的想法，看看到底是怎么回事。一年来，从2014年—2015年，一年多以来，我们商会的体系做了一个清朋华友学子园，我根据这个实例来讲一下目前轻资产是怎么形成的。实际上这是一个孵化器的概念，我们用孵化器的概念孵化出来的清朋华友学子园，现在正在破壳。

它的商业模式顶层设计是这样的，服务，服务是核心价值，轻资产是软实力。能不能形成竞争力，在于你的服务的轻资产的竞争力，而不在于土地和资金，打造一个全球的清朋华友品牌的共建共享。最重要的是得到了绝大多数目前参与的，不管你原来是做养老地产的，还是最近加入到我们轻资产的，双赢要素恐怕是最根本的。你要想在目前情况下把中国的养老产业这一块做起来，土地成本要尽快尽快的趋近于零，融资成本尽量尽量的趋近于零，一改房地产多年的诟病，地价涨，房价涨，然后融资成本节节攀高。这么两件事情，地根银根将房地产顶到了没有回头路可走的这么一个局面。现在形成了目前的2015年的局面，房地产投资已经降到个位数，我说什么时候能够5，原来都是35%的增幅，拼命的打压，这下好了，弄到个位数。

所以，原来走过的地根、银根中国房地产开发商两大利剑并不能再重复走了。政府是怎么支持的？最近出台了一系列促进政策以后，我昨天看了一下关于北京市养老产业发展，一个是政府划拨土地，或者是划拨以后你只要出一点点拆迁和补偿就可以了。其中非常重要的一条农村集体建设用地进入养老产业，这个其实都是往双零的方向走，让土地成本尽量降低。还有原来的一些产业用地怎么置换怎么改，所以现在你如果用招牌挂的方法来拿地，我想技术上会相当的麻烦，价格降不下来，市场竞争力下降。还有融资成本，从政府来讲有一个政策，开发行的政策性的贷款，政策性的对企业支持的一种债。这个也是非常非常重要的，国开行是政府支持的这个事，你自己可以有很多办法让融资成本降下来。

一降是什么？就是提高性价比，提高技术含量，利用互联网的平台，提高质量的情况下，大量的运用互联网+的思路整合渠道、整合技术、降低成本。双零一低提高你的竞争力。

这件事情是从商会协会推出来的，所以我们嫁接了两个平台，这两个平台是不可替换的，而且自己一家是做不起来的。一个是行业平台，一个是校友平台，行业平台有全联房地产商会，还有一个是清华校友房地产协会。如果你不用清华这个做，你可以用复旦做、用浙大做。

互联网我们在金融方面做的比较多，我们做了一个双层的众筹。第一层是B2B企业的众筹，还做了一个B2C客户众筹，形成了客户众筹LP这一部分。这一部分形成了整个的GPLP的基金，也就是股权私募基金和众筹基金，这部分是一部分LP，LP还有其他的，这样形成了一支基金。用C众筹来直接面对客户，一方面解决客户的入驻的对象，另一方面解决开发的前期的投资。

渠道资源是我们这次最最重要的，也就是互联网+，+在什么地方，就是一个一个渠道进去，渠道进平台。平台由谁打造？平台是一条高速公路了，是由GP打造，这些渠道都是高速公路上跑的车，一个一个项目就是一站一站的路。就是这么一个简单的思想，游戏规则是由平台的启动者在高速公路上制定规则。现在高速公路上跑的车有哪些渠道，电商平台、模块建筑、社区O2O、海外资金，现在渠道平台我们已经有27辆车报名要在高速公路上跑，要在这个平台上运作。

它的定位，我们现在是面向1950年—1970年高校毕业生，他的年龄就是65岁—85岁这样一批人。这批人正好是进入了养老的目标对象，为什么以清朋华友命名？是因为我们考察过美国，美国的养老上市公司当中最赚钱的，盈利最高的就是美国的常青藤学校，他的校友，他的毕业生或者留校的教师教授。最后打成一个包上市。这些群体为什么容易在养老产业当中形成凝聚力，因为他有同样的诉求，有同样的落叶归根，同窗养老的诉求。当时在校是朋友，起码4—5年的同学，各自奋斗了50年以后，还愿意回首往事住在一起，发挥余热，共同渡过美好的晚年。所以目标比较固定，品位比较固定，要求比较固定，而且有校友会的组织，所以应该是比较容易做的。

清华作为骨干，清华占20%，北大有百分之十几。涵盖了独立生活、半自理以及权护理老者，享受现有医疗保险和养老保险的政策保障。以机构养老为主向周边辐射，向社区养老和举家养老辐射。

合作的品牌，我要做清朋华友品牌，我能得到什么。比如说我在一个地方，我在杭州我想做一个项目，这样一个项目，不管是开发商也好，还是投资人也好，还是保险也好，他在项目层面上以股权方式和清朋华友这个平台合作。也就是说，我们不输出这个品牌，品牌要加进多少钱，一平方米要增加多少钱，两家一起建，你投我也投，股权合作共建平台，当然也共享品牌。

品牌合作方有权优先加入B—GP众筹，他有权提供基金所提供的金融服务和轻资产服务，这些车都可以到你那去卸货，你就可以不用去找车了。最后一条，有权享受基金为你做的客户众筹。这一条是非常重要的，其实这个方案能不能成立，最重要的还是资金方面，还是在C众筹上。因为CP资金是少的，只有5到10%，跟美国一样，房地产开发企业这部分的GP只投5到10%，大部分是由其他的各种各样的LP解决问题。所以C众筹是非常重要的一个前期的成本回收的平台，所以有权享受由基金组织的C众筹，客户众筹。

轻资产除了体现在金融方面，还体现在什么方面？现在我们编制的基金这一块，金融这部分的服务，实际上它是为建设学子园的重资产服务的金融服务，它应该是属于重资产当中的金融类的轻资产。金融服务属于轻资产，但是金融服务的轻资产是为建设重资产服务的。一般是到此为止，但是我们这个项目比这个更重要的不在这，在于我们用轻资产的渠道和高校的平台，这样三个加持这一支GP基金，这样一方面是轻资产进入，一方面是金融的基金这块运作，这两个加到一起才叫轻资产模式。

我们现在加持的这部分，清朋华友轻资产系列还在增加，这是最开始做计划书的时候这么多，现在不只这么多。一个是我们有运营服务中心，不管干什么都要有一个中心，有一个会所，有一个老年大学，我们叫镜烟书院。因为清华的水木清华在前期的时候叫镜烟斋。还有养生健康、云医疗，还有社会咨询。

运营服务中心，显然跟原来不一样了，线上线下的运营服务中心。有4H+3E的服务体系。清朋华友的会所，现在已经投入运营大概有8、9个月。它的设计理念就是老者的大客厅、读书的佳境、会友的沙龙、多功能的才艺演示场。我们各种各样的活动非常多，甚至于婚庆都到我们那去做，为什么？取个百年好合。它非常的书卷气，也有很多清华的符号在里面，想到当年很多的事情。而且中央电视台都在里面做了两次活动，因为它的设计完全是一个多空间，多用功能，一个包间都没有，全部打开。所有的展画全是同学自己画的，因为清华有建筑系，画的很好按，有些人琴也弹的很好。

书院请的都是国内顶尖的学者，比如说有北大的美学的教授等等，都来给我们做讲座。镜烟书院的讲座不光是外请人来讲座，自己的学子就能讲，而且讲的非常之好。比如有一次讲了一课怎么样欣赏歌剧，居然是我们学校的数学力学系的一位教授，年龄跟我差不多，可能比我大一岁，他可能有76岁，我今年75岁，比我高一班大一岁，讲中国的歌剧欣赏，讲的简直是非常非常震撼。从《蝴蝶夫人》开始讲起。这里面有很多资深的老教授可以在这里发挥作用，大家都觉得这个概念非常的好。我们这个也是第一个把云医疗迁入的，云医疗是我们国家医改的方向，因为不可能每个老年住区都盖一间医院，这个资源太浪费了，凡是老年住区盖了医院的都背了很大的包袱。完全对内根本算不来账，而且投资巨大。现在为了使我们国家更多的老百姓能够享受更多的医疗资源，现在在互联网+的前提下，云医疗是中国医改的一个很重要的方向。我们就提出一个口号，倡导积极养生，避免消极养老。不是住到养老院就是养老了，还是要积极的养生，自己的身体自己管，自己的医疗档案自己知道。可以下到手机里面，有一个全科医生在那，可以进行会诊，有一个医疗通道。

这些都是属于O2O线上线下的项目，没有人愿意天天去挂号排队，没有人愿意把自己的健康完全交给医生。名医院落户，你可以签约，我们签了安贞医院和301，现在正在陆续签订的就多了，比如说有清华长庚，马上就签。北大国际医院，都离我们那比较近，还有天坛、协和，包括美国的一些著名的医院，签约以后都可以远程视频来做会诊。

除了这个以外，养生这部分在我们那也非常重视，有各种各样的活动让大家每天来养生。设计咨询我不多讲，设计咨询是传统的房地产最熟悉的，但是还要整合，我们现在正在整合这件事情。从政策到规划到设计到部品，你要在一个渠道来做，你抓住了一个渠道全部都能做，而不是设计找一家，咨询找一家，部品找一家，现在在整个渠道都可以做到。原来做过这些项目的。

现在的车是越跑越多，变成了10个，但是了解之后都想进入这个渠道。包括电商，包括中国房地产部品采购联盟。这个是由商会和我们的会员搭建的，开发商各部品商买材料，搭建和以往的电商不太一样，所以很快的能报。很多开发商进去，主要是后面有名大学的支持。现在签约数越来越多，已经进入到PE融资的阶段。

作为清朋华友学子园来说，他一上了我们的平台就不是一个项目，如果我们这个平台能做40个项目，就引起了成倍数的发展。绿色建筑也是成体系的，不管是用的远大的体系，还是万科的体系，还是谁谁谁的体系，反正你这个体系一进来，他自己事先都整合了，就跟电商平台一样。事先车里装什么东西，什么样的引擎，他自己都搞好了，不用你去管。只要车一上我们的平台，第一站、第二站到哪里都可以，它已经成了一个体系。

比如说绿色建筑当中的模块建筑，就可以现场一层楼一层楼的吊装。

还有一个是社区O2O，实际上这里面最能体现社区O2O的互联网的，其实我觉得在这里最能体现羊毛出在狗身上，猪买单。我自己做这些事情我有一个体会，在互联网的基础之上，我们从IT走向了DT。在IT时代，我们做的项目是立体的、保密的、专利的，我不让你知道，互相之间打掐。进入了2014年、2015年以后，在中国有很大的变化，就是微信的出现，深刻的改变了和提升了这一个产业。到了DT，也就是大数据技术的时候，它有一个什么变化？它突然变成利他了，突然变成不保密了，突然变成透明了。比如说在微信上保得了密吗？谁跟谁保密，甚至都可以成为自媒体。所以微信的出现，把微博的局限性就给打破了，可以有很多很多的朋友圈，一个人可以加很多很多的群。这种情况下就完成变成了透明了，这种透明的情况下就形成了DT的思维，那就是利他的、是共赢的的思维。

我这个商业计划书，我们花了很多的精力去做，如果是原来肯定要保密，我说不保密，谁想来谁就来，特别盼着每个人都听懂。因为只有这样才能够把它推出去，才能够形成共振，才能够形成互联，才能够把这件事情做大。突然之间就变成了利他了，变成了不是你死我活的游戏。所以在社区服务O2O当中最体现这个，比如说O2O起来之后，真正的O2O赚钱并不在它原来的商业模式设计，现在最赚钱的是社区的金融。我们那里也进了一个，孵化器里面马上就进来一个社区e金融，给了我思想上很大的提升。在所有的社区服务当中，最赚钱的就是社区金融服务，社区金融服务比如说是银行原来只是开一个分部，现在不是，在社区里搞增值。一部分人需要贷款，一部分人钱需要增值，最典型的P2P在社区里面是最容易形成的，这个单元跟那个单元的交易中间有一个合法的机构。五现在是一个月一个月提取利润，比如说100万那就是1万，一年就是12万，P2P做到每个月提利息就是12万。如果不是那就是15万，我想能够做到15万，当然它是保本的，有它自己风控的机制。他并不是说给我理财，不是这个问题，他要整合你的卖房系统，是和你的整个售房系统和销售系统整合到一块。

假如说是8000，你有100万，他不用你买30万的会员，你把100万给我，我一个月可以给你一万。你现在是8000，现在还多赚2000，等于摧毁了售房系统，让30万的会员系统没了，他分散打散了变成他的P2P。所以社区这块进去以后还是真的挺厉害的，买单的需要小额贷款的哪些人买单。小额贷款的这部分人他不在你的小区做，他在另外的不知道什么地方做，有另外一批人找要买车的、要买房的、要买化妆品的，另外一批人来租，来为你买单。社区O2O并不像我们原来想的那样物业管理，传统的物管真的是微利，而且他们这些公司比较小，你让他马上提到互联网思维、大数据，也不是那么太容易的。所以现在狂收购他们，把他们收购以后形成这样的模式。这些羊出在哪个狗身上还不知道，谁来买单现在是模糊的。我知道潘军他们的社区O2O最后赚钱的还就是我说的这块，就是P2P，也就是小额贷款。这根本就不是我们原来物业管理公司能够做得了的，你怎么能做得了小额贷款，你怎么能做得了P2P，你怎么能做得了大数据。

不是说我有钱把物业管理公司收了，现在民生银行要收物业，平安银行要收物业，中民投要收物业，我觉得根本不是因为他们有钱要收物业，而是他们有这个思维。他能够把我刚才说的这个故事变成真的，他才去收物业。现在并不是说资金就能办事，是资金+智慧，智慧主要在互联网上才能够去形成这个产业的变化，出现裂变。

我们这一套东西是基金版，怎么形成的？怎么突然房地产商冒出这样的模式，其实就是得益于我们的海外投资基金。2013年、2014年，现在2015年，在美国投了一个微笑曲线。美国微笑曲线的城市我们当时选对了，投了正在复苏期的公寓，在这个过程当中，提前两年深刻的结出了国际上最先进的房地产投资当中的基金模式，学会了。这个版本很多里面是从美国学来的，就是不能够投太多，什么中国自有资金百分之多少，不是，开发商就是投5%到10%，甚至一点都不投，他做GP，其他的都是大家金融链上的钱。而且管了这么多项目，目前做到5亿美元，今年到明年要做到10亿美元这样的投资量。新的一年开始不是投项目，而是基金投基金的。

这一批清华的，加上北大的，大概是有上万家，65到85岁期间有上万人，如果加上其他的中国名校大概会有10万人。现在在开始颇具的情况下，我们只取这一部分作为试点，这是对的。老年人有的时候是挺扎堆的，他要看看群体，看看我的邻居。我们既不是对豪富，也不是福利型的护理院、养老院，既不是福利型的，也不是最高端的，一个月2万、3万的这样群体，而是工薪阶层当中的白领。所以定位是定在老年白领。

说一下具体的项目账是怎么算的，说了半天到底是怎么玩的。这是一个座落在北京的中轴线以北的温都水城，温都水城有五栋楼，一共是1500户。我们要了一栋，做了他的群房，把群房之间做成了会所，我们认为3000套加上1000平米的会所足以覆盖养老。

今后想怎么做？我们想线上线下的做，线上我们肯定是打造GP、LP这样的一些基金。线上就是做的示范工程，怎么个做法？一年做5个，一年向全国推5个。你只要推出去5个，比如说我们今年报名的挺多，马上开始签订合同去现场就有3个、4个。现在大家都憋着要破壳，你只要做了5个你就可以候鸟。因为同样的品质，同样的在高速公路上，同样的车下面就是这些个项目，所以这些项目你不用去折腾，它肯定候鸟。而且这个候鸟是不一样的，中国候鸟有两种方式，一种是红树林方式，自己建，可以候鸟到腾冲、到杭州。第二种是我到处去买，到处去收购你的房子，跟开发商的空置房签或者跟买了房子不住的业主签。现在清朋华友的候鸟都不是，各个点的重资产自己建，比如苏州建一个，北京建一个，大连建一个，这个就可以候鸟了，自己建重资产，然后把品牌嫁接了以后，在品牌这个平台上候鸟。这就是比较容易形成的候鸟。

这个价值并不仅仅是轻资产产生的价值和房地产产生的价值，还有候鸟产生的价值，这一部分的价值还是挺高的，最后对接资本市场。我们本来打算今年、明年建5个，现在打不住，每年建5个，到5—8年的时候差不多要建40个，对接资本市场。

这张图是非常关键的，它是怎么样一个框架？红颜色的是基金管理公司，这个基金是一个GP基金，我们要选20个价值投资人，不是有钱就能进。什么叫价值投资人？你要对全国性的养老产业有贡献。你的贡献在什么地方？要不然你有项目，我有一个项目，这个项目确实要建到和你的品质是相应的，我用你的品牌。他可以申请作为价值投资人。还有一个就是我有渠道，我有轻资产，比如说电商，比如说我能够把所有的规划设计，包括你的精装修，包括施工，到最后我能够搞到底。那好，你可以申请加入GP。

20个价值投资人他要出多少钱，第一期一家出1000万，第一期2亿启动20个项目。第二期20个项目以后，你再投入1000万。为什么2亿启动20个项目，我们是按照现在的300套到500套来测算的。因为这部分GP只投基金的10%，这部分是我们的核心，就是C众筹LP。LP一部分他要筹到20%到30%。比如说我是100万就入驻了，他要的回报是项目给的服务回报，穿透这部分是非常重要的。C众筹当中有一部分是为了短期入驻的或者我就是要你的10%或者8%的投资回报，也可以。然后有社会投资人，有优先，优先就是政策性的直接给企业做债，政策性的债券融资，也是直接给项目。一部分是政策性贷款，一部分叫定金也好，叫保证金也好，和房地产不太 一样，房地产是通过银行做按揭，房地产一下子把他的定期存款就给你了，100万、200万就下来了。

基金和项目公司他们两个之间是股权，所以我们现在做的方案是40到50，差不多是对半。当然具体的案例也可以不对半，可以摊多一些，可以摊少一些。

这张图的右半边全部都是金融。左下是非常重要的，我们有一个清朋华友平台管理公司，这个平台管理公司把渠道、轻资产不断不断的嵌入到基金里面给项目。

总而言之，把前面讲到的那些最后归一，归到一张图上。

项目投资的模式，比如说我有一个项目，我想要入清朋华友。清朋华友相当于一个商标，我们已经注册了，现在正在做方案。也就是说我要用你的品牌，我的项目你可以投资GP，1000万第一期进来，因为1000万进来你可以得到这个平台的收益，GP平台的收益怎么说也得占10%以上，然后他还反投。所以项目公司愿意走这一圈。

另外，我有平台资源，平台资源他也可以投资，他为了放大。你要是自己一个一个去找成本很高，我这一下子40个、50个学子园都给你做，一下子他的渠道就走通了。形成了这么两个投GP的。这边通过GP基金，这边通过平台资源与管理公司签订。我们看好的渠道也可以通过投委会GP基金也可以投渠道。

这样一个项目，最后归结起来就很简单了，就是我们有三列菜单，四种合作方式。四种合作方式就是四类合同，你选哪一类。比如说我有项目，我愿意投GP，最后跟着你的GP一起上市。那好，那你就选第一类。第二类，我有渠道，我要放大我的渠道，我要投GP。第三个，我就是一个项目，我也不想做那么多，我就是缺钱，也缺概念，我相信你的平台，我跟你合作，那就是项目合作。最后我看好了你将来的发展，因为我们5年以后上市我算了一下起码60亿到80亿这样的规模，轻资产这块上市。我看到了你后期的发展现在就投GP，做了你的PE进行支持。

这是光有钱的，这是有项目的，这是有渠道的，这是项目+基金的。先选一个合同，这就是高速公路的概念。选好了以后，我们有三列菜单，昨天讨论了一下可能还要扩大到四列。第三列是金融服务菜单，大概有十几项。第二列轻资产，第三列是渠道资源菜单。你的项目签完以后打勾，打完以后我们来组织三列菜单的服务。

根据我们的商业模式测算，肯定是轻资产这块的收入比金融服务，就是比GP的收入要高得多。看得出来，轻资产在养老产业当中的作业。根据这个来算的话，每年做5个项目大概是5000多万的收入，到了5年以后2亿7，就算20倍的乘数那也是六、七十以。

这里重点讲一下C的重要性，因为这是核心。它是一个3000套，2万8平方米，总投资1.7亿，是农村集体建设用地，没有出租，也没有转让，是自己做自己的土地。所以，它是典型的零溢价，零融资成本，没有银行贷款。给他算5900元的成本。

他的营销模式还是做的很有道理的，做了定价和营销模式。到20年、30年的时候就开始众筹了，这个时候他要交100万，3年以后要返回。比如说短期会员一个月就是8000，长期会员就变成2500，一个月就差5500。我如果不是100万交给你，我不是一个月就变成8000了，这个差值就是用5500这个服务还了我100万存在你那的年息。他就是这样一个模式，所以我们也很容易接受，但是他的整个组合不是特别合理，我们给他重新整合了一次。完全是一个月一个月的消费，5年也是一个月一个月的消费，这种做法和众筹做法，100万给你，然后用我的服务来抵你的利息。原来开发商就是这样，我盖房子，要不然卖房子分割产权，要不然持有以后慢慢的用我的经营获得回报。

如果是前一段开发商的思路投资回收期能达到11年以上，自己盖一个养老公寓，靠将来的运营一点一点收回，回收期就是要10年以上。我们不断的把短期减少，把长期的增加，把众筹放上去，上杠杆了，到最后是50%的短期，50%的长期，投资回报只有3年多。最后内部收益率就会从12一直到21。所以众筹至为关键，马上你的IR就上去了。

众筹这件事情哪家可以做，哪家可以背书，不会变得像原来那样乱集资了。所以C众筹的结果是可以平衡建设成本的。举个简单的例子，我们那里是零地价，建设成本大概是6000块钱，我们进去的时候那一间房子是53平米，大概要100万。实际上它的建设成本是6000块钱，只是占到30%，和它的售价之间是30%。换句话说，在温都水城的老年公寓里我只要有30%的房子是以众筹的方式出手的，前期的建设成本就出来了。因为你向客户卖的时候不是你的建设成本，肯定分3倍。因为北京地段的楼面价是2万4精装修那么好的配套不到2万，这个定价当然是合理的，但是成本只有6000。所以众筹是非常重要的，完全可以代替原来房地产开发中的定金、个人住房抵押贷款，用互联网金融就可以解决。所以，现在好几家都在做这件事，我们大连的项目和贵阳的项目也面临着众筹，而且它是提前众筹。温都水城的示范项目是滞后众筹，开盘不到2年，前期成本基本上回来了，因为有30%—40%出去了，入住率到了这么多，肯定前期的成本就回来了。如果我们现在做提前众筹，要舒服得多，因为提前众筹在土地拿到手以后就可以开始在网上众筹，钱就已经进来。进来以后，如果做得好，和一些金融机构合作，你还可以赚钱。所以，这给我们的传统金融提出了很大的挑战。

我们这个项目给银行造成了很多的冲击，开发行、平安银行，都跑到我们那去调研，互联网金融众筹再弄下去的话银行该关门了。

GP基金肯定是GP管理公司，因为海外基金也是他们管。最重要的是轻资产，因为轻资产整合了大量的车，最后是轻资产上市。

弄了一堆，40个、50个学子园的项目，他们都是持有型物业，都是差不多这个时间起来的，最后通过我们的平台，通过协会的组织，在资本市场上做资产证券化。同样的品质，同样的经营理念，最后退出。我们现在做的持有型物业最后基本都是在资本市场上，有机构接手就可以退出。

现在进入的渠道挺多，餐饮配送，都是社区这一类的，而且是全国性的。所以经过今天这样的碰撞，我们还会修改我们的商业模式，也希望大家一起来建高速公路这个平台，一起来找车，希望我们的平台上有更多的车，谢谢大家！

主持人：谢谢聂会长。聂会长用她的身体力行跟我们一起分享了在移动互联网时代养老产业怎么来运作。下面有请全联房地产商会的执行会长任志强先生给我们分享新常态下中国地产去哪儿，大家欢迎！

任志强：都说房地产往哪去，房地产有另外一个名字叫不动产，哪也走不了，只能原地呆着，但是可以改变的是它的经营模式、服务方式和经营内容以及点对点之间的服务。我觉得最重要的是宏观经济形势和房地产之间的关系问题。

目前来看最重要的问题是宏观经济形势出现了问题，1994年说我们出现了第一个低潮到2002年用8年的时间才走出了这个周期，2003年开始出现了回升，基本维持在7，保8保不住的情况。这次我们看到是再一次的下滑，这次下滑从8到了7.5到了7，但是7能不能保住不知道。这几天我们看到国务院的会议就是稳定经济，最初上台的时候他们是不以GDP为目标，现在看稳住了，所以GDP也变成的重要的目标。这是一个重大的变化，这个变化是不是新常态，我不知道。原来说新常态的时候好像没说要稳住经济，但现在看来，不管结构调整也好，还是怎么样，经济如果稳不住，这是一个重大问题。

最近既降息又降准，有人说是为了股市，其实和我们的通缩相关。我们很担心的是通缩的问题，美国大量的货币救市实际上是防止通缩，日本也是为了防止通缩，欧洲也同样，但并不是说降到了0，降到了负数，这个通胀就能回来。至少日本和美国都没有回来，还在继续的恢复期之中。所以，我们更担心的实际上是如果物价继续下降的话，可能还会继续降息。因为通缩影响比通胀更厉害，通胀可能影响到我们的消费，我们钱不够花，但是通胀通常是财富整体上涨的过程，比如说你的房子更赚钱了。

我们的三架马车第一架就是投资，投资是我们最重要的一家马车。可以看到投资在下滑，下滑的幅度很快。其中固定资产投资下降了11.4亿，是历史的最低点，重要的是民间投资在下滑，国有和政府投资实际上只有30%。因此，如果民营投资在不断下滑的话，仅靠政府的投资是拉不动的。于是中央政府出台了大量的政策，希望民间资本加入，但是到上个月为止，新开工的项目不是增加的，而是减少的，亿元以上的新开工项目都在下滑，未来我们还看不到投资持续增长的过程。

可能有些领导会说以后想投的能不能都今年投，来拉动杠杆，但是钱从哪来。固定资产投资中基础设施投资，政府投资仍然是高涨，虽然有点下滑，4月份23%的增长，到了5月份变成18%的增长，是下降的，但总体来讲是远远高于固定资产投资，原因是制造业投资在继续上涨，房地产投资在下滑。

刚才聂会长说从30几降到了5点几。工业增加值也是处于下滑的过程，大家忽略了一个问题，我们的利润，工业增加值上升的同时工业企业的利润是下滑的，上个月下滑了23%。就是只有指标完成的增加值，但是没有收入。

从消费可以看到，汽车过去是高速增长，现在已经下滑了。一个重要的指标是电力和热力，按照扩张指标来说这部分如果上不去工业增加值一定是下降的，工业后劲也一定是消失的，至少目前看还没有缓解。我们实际的钢材生产量有可能下降到6亿吨，这样大部分的企业都不能满足正常的生产。比如说邯钢利润只有4毛多钱，如果压缩1000万吨钢材的生产可能有20万人失业。这是目前遇到的越来越多的问题。

和房地产关系度很大的除了钢材以外，还有一些其他的行业，挖掘机和重卡，它都是和我们直接施工相关的。所以，房地产投资下降这部分也在下降。在持续下降的过程中也涉及到其他的产品，所以房地产下降会影响1到1.5的GDP。

社会消费品零售总额至少目前看是维持平稳的增长，是我们没钱吗？不是，这里面有汇率的问题，有汇率的问题。目前境外有1亿多人的消费增长，至少到目前上半年仍然是。如果不改变这种情况，把他转移到国内，我们可以提高4个点的消费。目前的情况应该说是稳定增长，但不是高增长。汽车类的消费在急剧的下滑，珠宝类的同样在下滑，最高端的产业都处于下滑状态，增长最快的是电信，主要是手机、电视这一类的消费水平还在提高。

从投资看，我们的投资处于持续变化的过程中。2010年以后就开始持续下滑，2013年虽然有回升，但下坡并没有结束，还在继续。1—5月份变成5.1，当月只有2.9，和2014年相比已经看到了一半以上的投资下滑。未来会怎么样？我们认为还会继续下滑，至少到目前为止所有的前期指标都是不好的，所以都是在今年我们没有看到可以继续产生巨大空间的希望。即使我们的政府希望用股市和房市来拉动中国的经济和稳住中国的经济，目前还没有看到这个希望。

去年的投资里头，商业和写字楼投资远远高于住宅投资。住宅投资是一个持续下滑的过程，但商业和写字楼是上升的，这就带来一个问题，从我们现在的库存来看，6月份的库存2亿多是住宅。我们如果消化4亿出来，只相当于当年消费的10亿的40%，商业和写字楼我们一年只能消化2亿，现在库存也是2亿多。未来发展过程中商业和写字楼的消化将比住宅消化更合理。

从住宅投资占GDP的比重来看，从全球来看我们已经达到了一个高点，所以持续下滑和投资继续下降可能是一个比较长期的过程。其中一个因素是土地，土地在2014年就出现了负的增长，土地的负增长导致了开发期手里没有地怎么可能有投资增长，绝对是不可能的事。从今年来看，连续5年，4月份、5月份都是负的30%，负的30%左右的土地供应是没有发生变化的。所以，长期可持续的土地负增长导致的是新开工急剧下降，从25%，现在下降到18%。所以投资一定是持续下降的，而不是上升的。

从40个城市看，今年的土地收入只相当于去年收入的46%，连50%都不到，就同期来看。一定会引起地方的土地收入导致地方债的问题，从地方债的比例来看，土地和地方债相关的数量巨大，大概超过了60%，北京6000多亿的地方债其中有3600亿和土地相关，或者是土地抵押，依赖于土地开发的收入来偿还贷款。现在很多城市已经到了土地收入不足以支付利息的地步，有一个城市过去是40个亿的收入，一年，小城市。很多城市是越来越多的因为土地收入的问题导致无法偿还利息，今年已经有2万多亿地方债转换为债券了，从银行贷款转换为债券了，但是并没有增加地方的负债能力，也没有增加地方的再投资能力。所以对土地的依赖仍然很严重，大部分城市还是希望通过土地减缓地方债，目前来看可能性不大。

销售是今年最重要的指标，如果新供应量不断的减少，必然导致城市中可挑选的余地减少。第二个是政府出台的一些相关措施导致利率急剧下降。现在看我们的销售面积已经接近于0，有可能在四季度转为正，后续在消化库存过程中可能转为正，而销售额已经变成正了。2014年长期是负的，但现在已经转正了。5月份有一个最重要的指标，就是库存从6亿多开始减少15万，28个月的持续增长库存量开始第一次出现了拐点，有了下降，这是一个非常好的现象。但是销售增长会不会导致投资复苏，不会，因为大部分的钱还账了，开发商并没有更多的钱用于投资，只是用于还账。

可以明显的看出来，销售在正的增长的时候，我们的自有资金增速只有1.6，而且是负的1.6，并没有因此而增加。换句话说，销售换回来的资金都还债了。另一方面是我们的银行，对开发商的资金支持和对消费者的资金支持上都没有高速增长。所以我们的资金压力越来越大，这个情况已经坏于2008年，2008是1.27，2014年是1：1.27，到现在是1：1.15，继续恶化。

未来会是什么情况？一个是大家说消费可能会减弱，因为23岁年龄的人口在2015年是最高峰，2016年以后就开始持续下降。最高消费人群，最集中消费人群的下降肯定是有影响的，从已经购房的人群当中看到25岁到35岁，35岁到45岁之间，分别购买的比例达到33%以上。这两者加一起是百分之六十七点多，其他年龄的人群占30%。60%到70恩%的消费人群占主导力量，但每5年的GDP在持续的下滑。从高峰的生育率来看，50年以后是第一个高峰期，三年自然灾害以后是第二个高峰期，80年维持了一段时间，2010年时候我们的绝对劳动力已经在下降，16岁到60岁之间的绝对劳动力已经下降了300多万。此后，越来越会看到持续下降的过程，因此我们媒体经常说80后、90后的人可以继承好几套房子。

举两个例子，一个是德国，一个是中国，德国是世界老龄化程度最高的，到2060年的时候变成了倒三角形，或者我们叫水桶。就是顶层的老龄人口越来越多，中国会是什么样？现在看老年人还是一个正三角形，但是到了2020年，未来的发展趋势我们也和德国接近，变成一个倒三角形，老年人上面的比重是很大的。大家都觉得老龄化以后会导致年轻人有更多的房子继承，但是从图上何以看到，错了，老人不死，所以你想继承继承不了，他还得住着房子。不死对房子的需求到底是增加还是减少，从表面看年轻人在减少，但是分布还在继续。这两年越来越多的离婚率来看，家庭户数越来越多。

60年的时候7300万人，德国是全世界经济最发达的国家，那个时候他有1900万个家庭，每个家庭有3.76个人，这个数字接近于我们的1985年，我们1985年是3.86个人。到了2010年，最近的统计数据可以看到8100万人，增加了1/10，家庭户数翻了一倍变成4000多万。人没增加多少，但是户数增加了，原因就是老龄人越来越多，而且老龄人不死。我们会面临着和德国类似的情况，于是出现了一种特殊情况，每一个家庭的人数越来越少，从3.76变成2.03，中国也同样，我们现在到2.82，全国是3.02，从3.86降到了3.02。3.02相当于他们1980年左右的水平，增加了将近100万的家庭，是2400万家庭。但是很快我们现在城市变成了2.22，相当于他们的1990年，而我们很快随着老龄化程度的发展，会降到他们所说的2.02。尽管现在我们开放了一部分的计划生育，但是每个家庭的人口数逐级下降的趋势是不可改变的，至少10年、20年的时间是不可改变的，也许30年都不能改变。

根据上面的分析可以看出来，2015年5月份第一次出现了65666万平方米库存量的减少，估计未来的预期从6月份以后，每个月的库存都处于减少。为什么我们的贷款低速增长，开发贷8740亿元下降了6.8%，个人按揭贷款增长了4.4%，和我们的销售额来看不成比例。尽管我们现在在救市，有公积金贷款，用其他贷款降低首付，我个人认为条款政策并没有放开。今天我们希望不发国务院文件，他们不愿意承认错误，就希望地方政府来纠正国务院文件，地方政府能纠正吗？至少让人们对社会的消费信息还不能得到有效的理解。是不是地方政府能够推翻国务院的文件，推翻不了，所以还没有完全开放。

我们也看到了有利条件，一个是货币政策宽松问题，前两天已经开始降准、降息。我们相信一定还会继续降息，李总理说我们的库存还很多，我们现在还有百分之十几的准备金率。现在把稳定住房消费增加了稳定经济增长，过去李总理说稳定住房消费，今后除了稳定住房消费，更重要的是稳定经济增长，这两者是密切相关的。低利率可以提高老百姓的支付能力。同时还有新增供量减弱，房地产好是什么好，是所有的指标都好，现在不是，两极分化，供应量下降指标是下降的，为什么？因为库存多了。库存多了生产商就会减少生产量。

累计看有三次低点。第一次高低点是08年，第二次低点是2012年，为什么会出现？是2010年出台了国八条。消费还是负的，于是继续下滑，什么时候能够转过来？指数下滑和价格是什么关系。07年达到高峰以后政府采取了两个措施，一个是防止通缩，一个是防止通胀，由于连续两年的低增长，供给减弱，所以2013年出现了一个高峰，现在又开始出现下滑。

94年的时候一二线城市开始价格撬动，撬也是负的。还有一个情况是深圳，深圳已经变成正的了。这两个月北京也开始正的零点几，不到1，开始出现了价格反弹。这可能就是一种预期，而这种预期我不认为在短期之内都会像深圳一样，因为深圳有特殊性，一个是前期供应少，今年深圳的增长率是最高的，全国领先的，而且它是以高科技为主，所以吸引的都是年轻一代最有消费能力的人才。其他的城市可能大量的都是农民工，这两者有巨大的差别，导致在人口结构上的变化，消费能力的提升，价格反弹的速度就要更快。其他的不会价格轻易反弹。

2015年的情况是有的城市很好，有的城市不是很好，有的城市经济增长很快，有的城市很差。比如东三省GDP增长很低很低，所以东三省的房地产市场经济下滑速度非常快。尤其是山西以煤炭为主，黑龙江以石油为主，都出现了经济下滑，所以城市间分化和过去的大盘齐上齐下是完全不同的有的城市出现库存压力巨大的情况，但有的城市已经开始反转。

第二是刺激因素还会持续。昨天密集的对股市的刺激政策以外，也提出了稳定经济的政策，这些稳定经济的政策也包括房地产如何平稳过渡和发展的问题。价格从相对来说是一个平稳过渡，上个月70个城市20个城市是上升的，还有50个城市是下降的。原来是负的5%，现在是负的4%，也许变成负3、负2、负1，四季度有可能变成正的。

销售已经由负变正了，已经变成正的3.0，6月份还是正的，有可能销售面积也变成正增长。销售实际上是库存消化的一部分，我们认为开发商不敢轻易涨价的一个原因就是消化库存。开发商手里有几十套房子、几百套房子或者几千套房子，如果前期涨价导致后期大量的库存是难以消化的。至少目前看，大部分城市并没有出现快速的价格的飞涨，而中间还是去库存化。

在这样的情况下开发商到哪去，每个人都应该重新认识形势。谢谢！

主持人：谢谢任总对当前形势的研判。下面有请北京大学文化产业研究原的副院长陈少峰教授给我们讲一下文化产业发展的趋势分析，大家欢迎！

陈少峰：跟大家分享一下文化产业在今后一段时间里面的发展趋势，不过文化产业的变化太快，三个月有时候我们就要调整我们对一些事情的判断。到目前为止，我们做了一些研究，我今天主要是讲趋势。北大文化产业研究院今年有八个学术报告，跟互联网文化产业等等有关的，如果有兴趣我们里面有一些数据。

今天跟大家分享两个方面，一个是互联网文化产业，一个是文化旅游。这两个跟地产有密切的关系，互联网文化产业主要是对百货业会带来巨大的冲击。文化旅游产业是我们一个新的增长点，这两个领域我着重多说一些。

我们讲的文化旅游跟传统的旅游的区别是，传统的旅游它的旅游资源来源与老天或者是我们的老祖宗给我们的恩赐，文化旅游的资源来自于我们自己的创造。比如说主题公园，这种就是文化旅游，像故宫、九寨沟就是属于传统的旅游。文化旅游的种类有很多，像巴西的世界杯，全世界有70万人到巴西做体育旅游，所以旅游的种类也很多，今天我们跟大家介绍其中的一点。

首先，我们来看一下我们研究互联网的角度跟IT界研究互联网的角度有一点区别。在我们看来互联网是一个平台，或者说我们把它叫做一个大卖场，在这个平台上很多东西都可以装上来。它跟文化产业有什么关系？BAT这三家公司，阿里上市以后三家公司的市值基本上超过了中国最大的房地产公司100家的市值。BAT这三家公司，大家都知道腾讯主营业务是游戏，百度的主营业务是广告，阿里还占了微博的20%，站了华数的百分之十几，还有优酷土豆，基本中国各类的文化产业阿里都有，阿里的文化产业大概占到1/4或1/3的份额。BAT三家公司合起来有70%左右其实是做文化产业的。

文化产业里面有一个概念叫新媒体，其实新媒体是互联网的一种平台功能。换句话说，互联网是一个各种各样的平台，在这个平台上可以做很多事情。所以，我们现在叫做平台为王，或者说中国目前最赚钱的都是做平台的企业。当然有一部分企业现在知道平台+一部分内容是更赚钱的，就像腾讯一样。现在在互联网当中最成功的就是做平台，要么是平台+一部分内容，或者+一部分技术服务。

平台非常多，什么都可以做，连火锅都可以搬到互联网上来卖。所以，互联网同时拥有两个很重要的东西，第一个是它拥有很大的平台，第二是平台的消费者一直在活动，所以就有大数据。现在很多人都说做大数据，其实它是虚假的，因为你没有数据你怎么做大数据，大数据必须是用户的行为数据。

比如说我购买这个东西你才留下数据，如果你没有用户的行为数据那么你就没有大数据。BAT现在进入一个良性的状态，一方面他有平台，另外一方面他拥有大数据，而且拥有大数据的技术，所以他们现在进入了一个好的状态。

在整个互联网当中，大家把互联网想象成一个无边界的大平台，高度也很高，所以你一定要想它是一个多层次的。在互联网上可以卖10万种东西，那是什么概念？意味着你不可能在互联网上只卖一种东西，你最好在互联网上什么东西都卖，而不要仅仅卖一种新闻。大家知道，如果你在互联网上卖新闻的话，哪一天淘宝也卖新闻，你的新闻网站必然破产。在互联网上，所有的平台企业最后做的东西都是多元化，什么事情都做，什么东西都卖，凡是跟互联网发生关系的东西全部都做。所以互联网的平台是多层次的平台，互联网的公司是多元化的公司。

互联网上两个东西是最火的，一个是卖东西，一个是娱乐，所以现在娱乐是占市场的价格比重最高。我个人预测到今年年底互联网文化产业总的市场价格会占到中国文化产业市场的70%。

我们所说的O2O对做房地产公司的老总来说，我们希望在O2O当中获益。但是我对O2O研究之后有四句话给大家，这四句话我研究了很长时间。第一句话，凡是做O2O的人都是想骗人的人。记住了，谁跟你说做O2O，一定是他想骗你。第二句话，O2O是线上骗线下的，线上骗线下的是正确的。换句话说，O2O就是线上的人想骗线下的人，这是正确的。第三个，自己骗自己是可以的。你做一个独家的，自己有线上和线下，但是千万不要做一个百货公司，在线上又有网站，那就变成双重成本，只能线上和线下卖一种别人没有的东西，自己骗自己是独家的是可以的。第四句话，如果你在线下的东西很大很多，那么你骗别人不行，别人骗你也不行，麻烦就来了。线下的东西很多，在O2O的过程当中你只能被别人消化。

很多人说我替你卖电影票，贴很多钱，或者他要求你自己来贴很多钱怎么办，现在互联网上的这些企业表面上都是在烧钱，都是在替你做事情，其实某一天你会发现所有的事情羊毛出在你身上，不是狗身上，也不是猪身上，是你线下人的身上。

第五个角度就是企业的结构。以前企业都叫集团公司，下面都是我的子公司，现在马云的公司都是我的合作公司，都不是我的子公司，都是合资或者合作的公司。围绕着阿里的公司边上就形成了舰队化的结构，我们以前说航空母舰，现在一说航空母舰你不敢到太平洋去，必须搞一个舰队才敢到太平洋去。现在的企业，不管是腾讯，还是百度，他们都是几百家公司，腾讯边上有京东，阿里边上一大堆船，他们同时出海。所以，企业的结构不再是传统的集团，叫舰队式的结构。

舰队式的结构有什么特点，以前我们叫竞争为主，现在是合作为主，见到谁都要先谈合作。为什么谈合作？因为你到互联网上，所有人都是你的竞争对手。所以，其实现在互联网上所有的商业计划书都是骗人的，我的优势、劣势是什么，我的竞争对手是谁，我跟你说你根本不知道竞争对手是谁，所有人都是你的竞争对手。比如说你在互联网上随便开一个店，第二天马云就来开店了，你说他是不是你的竞争对手。所以互联网上现在根本没有办法写商业计划书，只能找他有没有商业模式。因为商业计划书你没有办法写竞争对手是谁，你今天去开店了很火，第二天腾讯、阿里、百度都来开店了，你有没有预测到第二天这些人是你的竞争对手。所以互联网上所有人都是竞争对手，你要上互联网第一件事是找到合作伙伴，如果没有合作伙伴你就是孤零零的一个人。所以互联网改变了我们传统的一种格局，我们传统的都是讲SWOT，现在这个东西已经过时了，现在讲你的合作伙伴是谁。

如果你是华谊兄弟，看起来很厉害的话，华谊兄弟也要拥抱马云，都是合作伙伴。所以是腾讯跟阿里互相竞争，现在他们拥抱在一起了，你会发现他们突然间变成了同事。这是一个很大的变化。

对地方政府的影响，大家有没有发现很多中西部的地方，还有东北的地方，现在政府还面临百货收入在下降，税收在减少的局面，这些税收交到什么地方？交到北京、上海、杭州和深圳的电子公司去了，互联网公司去了。互联网公司现在重新造成了东部和中西部巨大的差距。很多政府税收收不到，为什么？都被马云收走了，马化腾收走了，你到哪里去收。这就是改变了现在的格局，出现了新的两极分化。

很多政府都知道将来零售都要搬到互联网上，那么政府就鼓励大家都去做电商，但是电商是一个结果，如果你鼓励电商的话，大家会怎么做？就是到淘宝上  去开一个店就叫电商，或者在微信上开一个店叫微商。所以政府不能鼓励大家去做电商，政府只能鼓励大家去做互联网公司，有一大批人都去做了互联网公司，其中有一部分人做了电商平台，然后这个电商平台成功了，当地政府就可以有很多人在我的平台上做电商。如果你自己没有电商平台，你只能在别人的平台上做电商，那就没有多少收入了，对当地的贡献是很小的。有10万家做互联网，死掉了9000家，还有1000家活着。所以政府不能仅仅去做末端，要做前端，前端就是创业和互联网+。

创业和互联网+，一定要记住，所谓互联网+是什么意思？就是你代表互联网，然后再去加。如果你连互联网都不懂，你加什么。好多人就是加来加去。像以前有领导说你们赶快搞新媒体的融合，报纸怎么样跟新媒体进行融合，结果好多人多在研究融合，研究出现在也没有融合成，报纸都倒闭了。其实领导了意思是说你赶快做新媒体吧，但是他又不好意思说报纸要死了，你们赶快做新媒体，他不会像我这么说，所以他只能说你们去融合，所以大家去融合，最后就死翘翘了。你变成新媒体的人就融合了，你变不成新媒体的人你怎么融合，研究有什么用，研究根本就毫无用处。所以最关键的事情是你在本质上必须是一个互联网的达人，然后你再去加。

我们总结一下，移动互联网的思维第一个互联网是一个无边界的平台，所以你一定要有规模，你做事情在互联网上做一定要把全中国的人民、全世界的人民都动员起来，这才符合互联网的本质。无边界是没有时间和空间的边界，24小时都可以，空间全世界都可以，你在地下的潜艇里面，在水里的联体里面都可以联网。有人说互联网的思维叫做极致、专注、口碑，这是中国古代的王麻子剪刀的企业文化，这哪是互联网。互联网的第一件事情是无边界。

第二件事情是把所有的东西都统统的链接起来，反正只要链接到一个对象你就有数据，你没有链接到一个对象就没有数据。我们做艺术品收藏和做艺术品投资搞大数据搞不起来，因为很多数据是假的，我自己找人搞一个拍卖，我自己买了，其实也没有交易。所以你一定要有链接，要有数据，但是链接之后你还要想办法把人给吸引进来，所以最后还是要靠文化产业来做内容的吸引。

第三，我们很多人都说去中心化。看一下柴静的微博，把我们的屏都刷爆了，就知道中心是一个，要去中心化。以前有微博，现在有微信，这是两个中心，我们还在上面活动，所以还没有去中心化。

第四，所有的东西多互联网+。不管做什么东西都一定要跟互联网关联，做房地产也是，如果在中国你成不了互联网达人，你做什么事情最后赚到的钱都是最小的部分，最大的部分都被互联网赚走了。为什么一个互联网公司能值2500亿美元，因为他把所有人的钱都赚在一起了。

互联网的文化产业或者互联网娱乐有什么特点？首先第一个是互联网文化产业的市场价值，我是指上市之后的市场价值，很快就会占到70%。最重要的一条是传统的传媒和传统的工艺美术和文化制造业、文化旅游和演出等等占10%，其中第三个部分就是文化旅游还将略有增长。这是一个巨大的变化。6年前传统的媒体占到70%，现在传统媒体的70%当中的60%基本上被互联网干掉了，到今年年底互联网市场价值会占到70%左右。

电视剧的首播原来是由电视台卖给网络，现在是网络卖给电视台，马上要形成大逆转。互联网有一个特点，就是它可以形成爆发式的品牌，就是一夜成名，这是以前我们很难做到的。今后有很多是直播，并购次数就会特别多。2014年文化产业方面相关的并购有1600亿人民币，现在基本上BAT公司自己什么都不做了，就是并购，要么是打造平台你们来这玩，要么是你有什么我并购你，要么是我不想把你全部买下来我就投资。所以现在基本上互联网企业就是投资+并购，以这个作为他的主要的成长的模式。

所以企业规模会做的很大，大到什么规模？不知道。企业能做到多大现在谁也搞不清楚，今后还会更大，为什么？大家想过没有，如果我们今后互联网上所有的电商，所卖的产品都变成影视的衍生产品，那么我们的互联网市值，阿里公司的市值，估计还要翻5番以上。为什么？因为互联网上现在最大的致命的东西是价格竞争，如果你都变成影视衍生产品，它就会变成影视产业。现在阿里在干什么事？就干这件事，把所有的东西都变成衍生产品。你今后看电视或者电影的时候，里面主人公身上穿的东西、佩戴的东西可以边看边点击消费，叫T2O，今后叫M2O。

现在的产业我们也搞不清楚，文化产业它到底有什么东西，它可能有技术的部分，有娱乐的部分，有商品的部分，最主要的就是跨界，会形成很多的产业。会出现新的领头羊，最大的影视公司可能是万达或者阿里影业，因为他们的平台大。

最重要的一条，亏损的企业，京东连续亏损10年，市值3000亿，你们有没有见过这样的公司，亏损的越多它越值钱，为什么？因为它有市场地位。所以互联网公司不需要你马上赚钱，甚至不需要你一段时间里面赚钱，只要你将来规模越来越大，或者你的市场地位越来越高就可以了。所以现在新的商业模式颠覆了我们的传统，优酷也一直是亏的，现在所有的互联网公司，除了BAT这几家市值很高的公司之外，其他大多数的公司多在亏损。而且他们不急着赚钱，他们有一阵子赚钱，有一阵子为了抢地盘又重新亏。所以世界上市值很高的公司之一叫亚马逊，基本上不赚钱，但是市值很高，为什么？因为大家认为它是互联网公司当中最好的一个，反正我看好你的将来，股票也是一直持有这个公司。这就是新的商业模式，基本上颠覆了传统的商业模式。

传统的商业模式是赚钱的公司才是好的公司，现在你不赚钱也没有关系，只要你将来的市场越走越好。所以互联网公司到了3年、5年之后，将来你描述你的前途是什么样的。

互联网最重要的一个特点是平台为王，但是现在因为互联网的平台已经建起来了，互相之间的竞争就变成内容为王，特别是视频化。但是有没有发现，现在我们中国所有的视频网站没有一家视频网站是具有核心竞争力的，因为他的产品都是别人的，你可以买我也可以买，哪一天我砸下100个亿，别人的视频网站就被我投到了。视频网站怎么样才能有核心竞争力，就是要做独家的内容，所以我们今后视频网站应该会面临着围绕着内容的竞争。

今后整个文化产业会以衍生产品为主，我们把它叫做无处不植入，所有的东西都植入，植入完以后就变成衍生产品。就像迪斯尼一样，迪斯尼有很多服装生产线，既有冰雪奇缘里面的冰雪生产线，也并购了《玩具总动员》迪克牛仔的服装生产线迪斯尼基本上把服装都变成了衍生产品，以后在淘宝上也是这样，这就是我们新的产业。这个产业现在通过即时消费，就是一边观赏一边消费。营销上面现在也是，比如说你看到韩国的都教授，你看中他身上的上衣，在营销的平台上一点就可以把衣服脱掉，当场消费。

现在做的很火的就是华谊兄弟跟腾讯合作去开发明星跟粉丝之间的对接，他们叫星影联盟。然后淘宝会做的更深，他会跟明星合作来开发衍生产品，然后来分成。基本上就是公司跟明星合作，今后搞分成，这是一个趋势，分成就是衍生产品的收入。

我们来看一下旅游。我把传统的旅游叫做景观旅游，我们现在讲的是文化旅游，文化旅游业可以叫体验旅游或者叫人为创造资源的旅游。景观旅游一般是一次性的，我去一个地方看风景一般只去一次，但是我去上海或者去深圳我可能去很多次。因为你有活动我可能就去了，所以它是多次性的，我也把它叫做活动经济。

第二，我们经常讲旅游休闲，可是很多人在海南买了一栋房子，把父母送去，父母怎么也呆不下去。在那猛吸新鲜空气也不行，为什么？因为中国人不会休闲，中国人不会放松，中国人喜欢旅游，中国人喜欢娱乐。中国人一天要看20个景点，晚上还要摸头按脚。所中国人如果你半天不给他搞一点什么东西的话，实在不行他就打麻将。所以为什么中国人游艇做不起来，很多人到海上开豪华游艇，然后就打麻将，后来发现打麻将还不如回到屋里去打，所以游艇就天天挂在码头上。

很多人都说成都是休闲的，成都人搞什么？成都人搞娱乐。成都人打麻将，麻将是休闲还是娱乐。什么叫休闲？把心脏病治好了叫休闲，把心脏病弄发作了叫娱乐。你说玩麻将是把心脏病搞发作还是把心脏病治好，当然是发作了，所以我们全中国人民很有娱乐精神。所以你做文化产业一定要娱乐为主，娱乐+旅游，中间的休闲就免了吧。很多养老地产人们看重你的并不是地方好养老，是因为你的地产便宜，所以本质上还是地产，不是养老。

什么才叫养老地产，就是我这个地方很好养老，大家都喜欢来，不管你的价格多高。如果你的地产比别的地方便宜，那他来这个地方养老，买的房子最后还是养不了老的。所以我们现在需要的就是文化资源和特色，我们需要一种创造性。大家都知道，迪斯尼最赚钱的是什么？迪斯尼最赚钱的就是前端和后端一致，前端做影视，后端做主题公园，跟着做度假酒店。以前不管离朝阳公园多远，我们的地产都号称在朝阳公园边上，距离10公里他也叫公园地产。每家发一个望远镜，让他从他遥远的楼望朝阳公园。

其实我们的旅游地产是什么？旅游地产要靠文化产业来植入。现在开始火起来的叫华谊兄弟的实景娱乐，他现在在11个地方做主题公园，这就是开始把影视文化产业的东西嫁接到地产和旅游领域里面。

我们可以把文化地产分为两类，一类是真正的文化地产，一类是以文化作为名义的地产。文化作为名义的地产，一般来讲包括自然景观、旅游区的地产和景观地产。什么叫景观地产？我这个地方搞的很漂亮就是景观地产。我们大多数的文化地产其实就是景观地产或者旅游区边上配备的地产。包括养老地产也是属于地产，不是属于文化地产。

文化地产一般来讲要有文化底蕴的地区，地产它是要靠文化来拉动的。所以我们现在很多地方文化底蕴的地产还不是文化地产，还有很多旅游地区的地产也不是文化地产，真正的文化地产是主题公园或者像拉斯维加斯这样的娱乐小站，都是属于文化地产。当然我们现在还可以做别的文化地产。文化地产是以文化产品作为消费目标，你的地产不是他的主要诉求，你的地产是增值服务的一个功能。最好的做法就是要提升地产的文化内涵和娱乐体验。

我们现在有些人把房地产项目设计的很有艺术感，但是那也不是文化地产，因为你没有文化消费。所以，文化地产一定要有很多文化消费，如果你没有文化消费的话那你也不是文化地产。这是一个角度。

文化地产有很多种类，现在跟大家推荐两类，一类叫农业文化产业园。农业主题公园，现在我们做的农家乐，其实农业也可以做主题公园，可以把农业的科普、教育、医疗、保健等等要素全部综合起来。农业主题公园还可以跟健康旅游相结合，你在市面做一个农业旅游公园，还可以有室内的体验。我们现在在通过农业文化产业园+地产+乡村旅游，这个将来应该是一个非常重要的趋势，把所有的东西联通起来。当然如果再加上一个就更好了，就是农业文化产业园加上健康旅游，加上地产是最好的。

文化产业集聚园就是文化产业的很多房地产公司在做，但是房地产公司做文化产业园其实他们收入不太高，为什么？因为它局限在租金。有没有听说或上海专门做文化产业园，然后投资物业，投资里面的分成。文化产业园我个人研究之后发现很多都不是文化地产，文化产业园要持续度比较高，规模效益要比较好，入园企业要有比较好的成长性。有很多地方做成动漫基地是不行的，因为动漫基地没有资源，搞动漫的人既进不了影视，进步了电视圈，也进不了电影圈。所以真正的做文化产业园可以做影视基地，但是做影视地产，就像万达那样，但是不能做动漫地产、动漫基地，因为动漫人的资源太少。做影视的产业园是可以的。

如果要做文化产业集聚园我们要保证政府和入园企业的利益达到一致性，这是我们对文化产业集聚园的一个比较大的期待。

我们现在在推动一个互联网文化产业园，现在在中关村做了第一个互联网文化产业园。将来互联网文化产业可以做很多的产业基地，叫创投基地或者叫产业园，它是以创投为核心的企业总部。其实做产业园是不赚钱的，一定要对入园的企业进行投资，就是园区的运营加上投资这种组合是比较赚钱的。

我们希望在这个地方能够形成以创投为核心的企业总部加上创投活动，创投就是可以通过创业、创意、创投的组合。北京大学有一个未来领袖的创业大赛，大家可以一起做。我现在在研究产业基地和微电影产业基地怎么建设，做一些规划。我个人最希望做的，将来如果有人来做创投的话，我给他做创导，叫创投的辅导，我把它叫做1+9。被投资的企业只需要做自己的业务，其他的我们都帮他解决，包括商业模式，包括资源的整合，帮他做。如果这样的话，我认为创业企业成功的概率就会高很多。

最后，我希望大家意识到这一条，如果的房地产公司有房地产的思维，房地产的思维是所有项目都是3、5年。项目期间没有形成积累，所以中国的投资也是这样，也就是3、5年，最多不超过7年，文化产业是第8年才开始挣钱的。从地产到投资一定是一个思维方式最大的变化，我们今后不是做项目，而是做企业的整体价值，所以我们要转变房地产的思维和硬件思维。看得见的东西一般来讲都是不值钱的，看不见的东西往往是最值钱的，下一个时代我们就进入做看不见的东西，看不见的东西别人买你的股票一定是很值钱的。

主持人：下面的环节是对话环节。对话的主题是中国房地产企业创新突破之道，我们会请到下面的六位嘉宾，他们分别是：

北京大学文化产业研究院的副院长陈少峰教授

联创国际养老产业部产品总监李小瑛

无锡房地产协会的副会长沈新

重庆力凡置业的总经理

UDG联创国际设计集团都市再生设计研究院副院长宣磊

今天的对话也是一次跨界，里面有地产企业，有从事养老事业的，还有文化产业的，这就体现了互联网下的跨界融合。同时也是区域，有来自台湾地区，有来自重庆，有来自于广州。从区域到整个的行业也实现了跨界，这样的交流有助于我们来思考房地产企业如何来创新突破。

首先请我旁边的中大EMBA的会长来谈谈中国房地产企业的创新突破。

中大EMBA会长：非常高兴今天跟大家一起坐在这边来交流房地产的创新模式。我本人做了十几年的住宅地产，其实我的经验也不是很足。来这边更多的是学习的心态，但是我在做房地产的过程中，我经常也思考一个问题，就是房地产的行业往后应该怎么样的走，我们更多的思考的是有没有一些更好的路子可以去创新，可以让我们的房地产行业经营上就不用背着很重的心去经营，能不能以一种更轻松的方法走下去。这是我个人的一些观点，我不知道对不对。

房地产行业这两年遇到了一个问题，产业的增长在减慢，减慢就会使得我们投资的收益明显的减少。以前在投资的时候都会预测增长量，但是这两年增长量都是往下降的，这就使得投资的成本增加，包括运营成本，造成收益回报的减少。过程中我们要探讨有什么新的思路，让我们的利润能够保持增长，能不能减少末端，增加利润。所以，我个人的观点是我们在房地产行业的这种创新模式能不能借助于互联网思维，改变很传统的模式。能不能从拿地到开发缩短时间，包括在过程中能够借助身边的资源融合在一起，让我们在投资过程中最快的能够拿到我们的利润。

主持人：现在房地产业有很多的问题，其实本身去库存的速度慢了以后，各种成本也会上升，怎么解决呢？陈董事长可以借助于互联网的思维帮助我们突破。下面是庄诺先生，最近平安好房也是有很多的新闻，我自己在岗位上遇到过很多的事。平安好房这种模式会跟传统的房地产企业有很多的契合，互联网思维跟传统的房地产结合，听听庄先生的看法。

庄诺：我们在5月29号搞了一个中国房地产众筹联盟，在上海，基本上前20的都到了。众筹联盟做完了以后，我们接下来想推出具体的众筹项目的案例。我这里讲的众筹指的是众筹开发，而不是众筹营销。这个案例怎么做？我们在思考我们应该建立众筹的模型，平安拿出50个亿出来，成立了一个叫众筹基金，以后所有被我们认证的众筹项目进行领投也好、跟投也好。

众筹联盟的主席是冯伦，我当秘书长，上个礼拜我们开一个会，其实我们还有很多的项目要做。跟大家透露一下，跟碧桂园我们马上要推中国第一个众筹开发或者众筹建房的项目，怎么做？一直讨论到昨天才定下来。本来碧桂园提出来要做有点像以前的集资建房，一套房一套房，你先把钱进来，最后你获得一个八折的房价，两年以后你获得一个八折的房价，你可以出售，把众筹转成产权。我始终觉得这样还不够互联网金融化，你们到百度看看，5月份我又提出一个概念，以一平方米为众筹。

我们在争论的是说互联网应该是高频的碎片的，可是房地产一辈子你顶多买5次房、6次房，3、5年买一次房已经很高频了。怎么做高频，买一套房子至少一、两百万，总是碎片化的，所以我提出来一平方米做众筹，把它做成一个理财产品。另外我们提出来从一平方米众筹完之后，马上在平安好房平台上要开发二级市场。假设有一个屌丝说我买了两平方米的众筹，我也进入了投资，到了一年以后房价比如说涨到3万的话，两平方米我可以出售掉，有个别的朋友比如说某位先生他买的45平方米的众筹，最后两年规划以后这个房子是50平方米，他那5平方米从哪里来，就是早期投资的延迟股里面获得的。

这样有一个好处，也避免了众筹容易非法集资。大家知道，中国的政策、中国的法律是滞后的，现在我们的法律法规严重滞后。一方面政府鼓励我们创新，我经常被银监局叫过去谈，说你可能违规了，特别是平安是一个金融的企业，很敏感，一行三会都跟着你。但是你不创新、你不突破怎么办，大家知道，在你没有拿到预售许可证的时候你是不可以卖房的，可是你拿到地以后你的本质就是在卖房了。现在那么多开发商喜欢众筹，因为他把所有的风险多前置了。本来早期的模式政府卖地，开发商向银行借钱拿地，拿完地以后盖，盖完卖，回收，最后算赚了多少钱。众筹是一拿地的时候把所有人都吸引进来了，1平方米、2平方米、10平方米、100平方米，他未来不是你的客户而是你的小股东，他会积极的帮助你推销你的房子。就像股票一样，股票大机构占50%、60%，我们小散户是跟投的。

预售许可证之前我多作理财产品，一平方米、一平方米买，预售许可证获得以后，我可以有两种选择。一种选择从众筹的份数直接转化为产权，还有一种是直接到二级市场消化掉，你去做投资收益。我们以一平方米为单位来做众筹，而不是以一间房子来做互联网金融化。

我们昨天跟碧桂园确认一点，既然是众筹所有的成本都要公开，你赚5到6个点，甚至8个点的管理费用这是正常的，其他的所有钢筋多少钱，规划多少钱，土地多少钱，水泥多少钱，全部在网上公布，向这些所有参加众筹的人公布。这才是一个互联网化的信息透明。

我记得5月二十几号开会的时候，任志强总是没有开炮的，很支持，但是他提醒一点不要骗人家，要做到信息公开透明。我们一定要把所有开发的成本，向参加众筹的人，哪怕只投了一平方米公开透明。这样他就把这个项目当做是自己的，自己是一个小股东，你该赚多少钱，6%、7%，你该赚的你去赚。房地产众筹联盟我们要成立一个认证小组，对所有参加众筹的项目进行认证，我们成立一个50亿的基金。碧桂园的这个项目7个亿，要进来的人非常多。刚才坐在我边上有一个开发商，他说要融3个亿，但是募集只有2个亿，差1个亿怎么办，这个时候就有地产众筹资金进来。你去做竞职调查的时候，小散户看到有众筹基金进来了他也比较放心。

现在大家一窝蜂的讲互联网+，我觉得房地产应该是房地产+互联网，而不是提互联网+房地产。互联网是碎片化是高频的，房地产是一个低频的高价的，租房要几千块，买房要几百万，所以是房地产+互联网，比互联网+房地产更好。

最后我跟大家讲的是现在我们不要去追求百强企业，追求规模了，因为房地产经过20年的野蛮生长，你再去追求我今年要2000亿，要500个亿，意义不大的。就像我们国家对GDP已经不追求高增长了，当我们还是年轻的时候，5、6岁，7、8岁的小孩，你要求他身高长的高一点，让他长的壮一点可以，到了18岁、20岁的时候，你再要求这个人长的高一点、壮一点，完了，不是很正常的。到了18岁、20岁你要求他长的更有品级，更有文化，他可能成为数学家、艺术家，所以我们现在所有的开发商到了这个时候你们要进行差异化，要追求自己的个性，不要把规模当做利益了。规模做起来，库存那么多，确实没有很大的必要。不要再说我是50强，我今年过1000个亿，我们不要去追求规模，而是要讲究差异化。

主持人：下面请少峰院长，少峰院长是一位学者。

陈少峰：我对房地产的研究有一些建议已经提出来了，如果你原来不在这个行业，你现在愿不愿意进来，这是很重要的。现在假定你不在这个行业，你愿不愿意进到房地产来，这就是一个很基本的问题。如果你愿意进来的话，说明里面的机会很多，如果你不愿意进来的话说明问题很多。问题很多我们只有两个办法，一个办法是我把它去掉，我就不干了，房子都卖掉我就搞别的。另一种办法，就是我做的更精致，更好一点。

我们看全世界的富豪，过了房子需求的时期，前100名首富只剩下一、两名做房地产的。因为你不敢保证房子永远那么大规模的增长。如果你把房子都卖掉去干别的，这是我的首选。房地产人当中剩下1/3的人做房地产，其他人都干别的。

你可能说我没干过别的，你让我干别的肯定干不长，那也不一定。你说马云他干过影视吗？他就收购了一家影视公司，去年花了60个亿，今年值800个亿。什么也没有，就是添一些资源。所以，我认为对于企业家来讲没有什么干不成的，其实你是可以做很多事情的，你不一定继续去做房地产。

第二个选择，我怎么样让房地产更好，或者说房地产+互联网，或者说互联网+文化产业，我想办法把房地产做的更有附加价值，更有文化内涵。很简单，你想让房地产加什么，你先去研究加的对象，你必须成为那个对象里的达人，你把房地产忘记了。房地产+互联网，你首先要变成互联网的人，所以你把房地产抛到一边，就像搞报纸的人想去+互联网，你要先把报纸忘掉，我就在互联网上做新闻。如果我在互联网上做成功了，我就顺便把报纸拉起来。如果你还是一直想扛着报纸，往互联网上推，见到谁都在推你的报纸，机会就没了。一个是时间成本，一个是你的思维方式跟人家不对路。

所以你要想把房地产做成旅游地产，做成文化地产，你就必须变成文化产业里面的达人，你必须变成旅游的达人，回过来说我原来的房子怎么塞进来。所以，应该把房地产变成必要产业，你想去干什么事情，将来你想干的新的事情，跟你原来的房地产还能够形成第三个产业。现在所有人都变成仅做房地产肯定不够，还要干别的，把别的东西做好了，回过头来再去看房地产。

庄诺：刚才讲的问题我突然有一个感觉，刚才陈教授讲了，一个房地产的产权是70年，咱们开发商从拿地到交税平均3年半，后面的60多年开发商是忘记掉的。我听到一个统计，这66年赚到的后面产生的价值比你每平方米赚他5000块、1万块还要大。所以，开发商最后经常是你把购房人的数据，售楼的数据卖给了中介就走了，后面的66年我们的开发商要想往后还赚他什么。甚至未来把房价降的很低，后面的66年也够你赚的。这个思路的延伸也是一个想法。

主持人：我们思考房地产的时候有两种方式，一种是卖房，还有一种方式是你是卖他的家庭，卖他的生活。庄总刚才也专门提到了这样的一个理念，从商会调研来看我们越来越关注存量，存量里面我们又关注的是服务，其实我们就把一个房子的周期变成一个全生命的周期。我们把服务就从大街上转到小区，从小区转到你的家，里面有很多很多的内容，这也是上一周房地产商会成立的服务研究会的原因。当时是一个非常精彩的会议，除了来的物业公司，更多的是社区服务商。卖肉的，卖教育的，卖医疗的，都在里面，所以我觉得空间是很大的。

下面继续请无锡房地产协会的副会长，也来自于清华EMBA的沈雄先生跟我们分享你的经验。

沈雄：大家好，我来自美丽的无锡，无锡山清水秀经济发达，但是库存是江苏最高的，消化要23个月，问题很严重。除了前几年政府土地财政，大量的空地，一年要1100万到1400，到现在是245万还没人买。这个情况对我们业内来讲是一个严峻的问题，就是刚才主持人讲的要进行创新和转型。

现在一窝蜂搞旅游地产、养老地产、文化地产，还是要根据自身的情况，根据市场的需求。我想这个问题是一个系统性思维的问题，首先从源头上、从观念上要进行转变，我们应该转到以市场为中心、以客户为中心。最近我们班的同学在银川有一块地，我们在万科总部学习，但是他不敢开，完全是凭经验，现在不敢建造。我说绝对不能建造，好好的请专业公司做市场调研，做的很细，市场细分一下，同时你自己也要去调研，要补上这一课。首先是策划，首先是市场细分，首先是定位。所以观念要转变过来。

第二，在产品上要个性化、要差异化。不要泛泛的了解，好多开发商到无锡，都说上当了，都说被政府忽悠了。来的时候信心满满，走的时候说没赚到钱，所以在产品上面还是有自己的核心竞争力。要比竞争对手高一点，以前是住得下、住得大、住得好到舒适，现在是追求绿色环保和精神的享受，这些方面都是我们在产品更新方面需要考虑的。

还有后期的服务，万科提出来不是在开发商上赚钱，而是在社区增值服务商赚钱。这是新的理念、新的观念值得我们借鉴。我们要转型的路还很长，现在很多还是手工操作，住宅产业化，科技的道路还很长。江苏镇江已经有合资性的建筑，在工厂里把整个一个盒子，楼面、地面、墙面在工厂里已经做好了，到工地上直接拼装。目前是住宅产业化最高的。

主持人：其实房地产今天还是有机会的，只是过去我们陶醉于做什么好的产品，能不能更多的关注客户怎么想，客户和用户他的思考，根据他们来量身订作。沈总还讲了一个现象，我也有切身的体会，无锡是全国罕见的，那么多开发商去不仅赔钱，还卖不掉。请客都说谁是亏的最少，而不是赚的最多的。

力帆置业：刚才任总讲了现在房地产产能过剩，原来是增值，现在是向贬值方向发展，逼着我们房地产企业必须思考我们怎么创新，怎么生存下去。我将我对这方面的思考跟大家分享一下。

前段时间我们也对养老地产，包括医疗地产，甚至办学都进行过探讨。如果招牌挂了，做养老地产是按照没有任何模式的。还有重资产的那种方式，我们觉得运行下去资产是贬值的，所以压力也比较大。所以我们比较认可的是万达的这种模式轻资产化，第二是往文化、旅游、体育方向转。但是我们没有万达这么大的块头，没有他这么大的资本，所以针对我们企业的实际情况。一方面我们对原来持有的重资产的这部分，利用我们在国际上的一些融资的优势，近期我们在香港拿到的综合成本是5左右，5左右的成本对我持有这部分的资本来说压力就小一点，这是我们活下去的一个手段和途径。

对于未来企业怎么发展来讲，我们也做过一些探讨，近期我们跟投行做过一些探讨，准备在我们的企业下面成立娱乐类的公司，把今后这一类的资产可以装进去。

最近我们把我们在重庆位置比较好的位置建一个冰雪世界，有滑冰的，有室内滑雪馆。不像现在的商业地产受电商的冲击很大，投的越多亏的越多。未来的资产证券化还有一些机会，但是未来我们国家的资产证券化成本还是非常高，所以开发商用起来压力也比较大。借这个机会简单的一下我们的一些思考和顾虑，希望大家能够有一些收获，谢谢大家！

主持人：陈总，陈总刚才讲的创新至少反映了三个信息。第一个是不是产业上有更多的类，不仅仅是房地产，下面有文化、旅游。第二，金融房地产，是不是通过内保外贷降低成本。第三，我们这些产业赋予新的内容之后是不是可以在资本市场套利，我们的房地产产业很大是间接的资源，美国大量的是直接资源。我们国家更多的需要实体经济，有更多的直接融资进去，来促进中国经济的健康发展。也谢谢陈总的分享。

下面有请李小瑛女士，来给我们讲一下关于养老事业这一块您的思考。

李小瑛：我代表上海联创国际养老集团来参与大会，讲一讲我们作为服务商乙方的角色怎么参与帮甲方来服务。

我们从08年就开始做投入+研发+设计，有关于大健康。我们推广大健康，也就是各位讲的养老，大家不要把养老锁定在60岁以上的老人，健康的环境应该照顾到全龄化。

刚刚在讲新常态的地产怎么样，各位能够有更多的发展趋势或者是方向。陈教授刚刚讲了各个企业在寻找一些新的方向跟找到自己的定位，我们帮助很多高大上的开发商来做他们也面临这些问题。比如说我们在帮万科的上海做三个大健康的产品线，我们已经从设计的乙方投入到企业，一起帮企业怎么样来寻找新的一条路，这个新的产品线我们研究也刚刚完成上市。我们也帮复星集团，他们以前跟美国的风保养老院结合的新保集团，我们也在帮他们做高端养老院产品线的制定，加上他在中国各地怎么样布点的一些商业计划。所以养老的部分面非常非常广，我们也在加入。

聂会长众筹资金这样一种非常成功的运营方式，我本身是在美国读的书，美国人的那一套我非常非常熟悉，也很高兴把这样一个成熟的机制能够带到中国来，我很期待这样的一个运营模式能够在中国发扬光大。我们希望跟其他的开发商一起来做，因为不同的开发模式可以给我们带来不同的设计的出发点。总而言之，我们的大健康现在提供一个解决方案的部分，很好的运营模式开发商想用这样的模式我们就来对接产业链上面的需求。我们也在整合一些资金，我们也在整合一些养老健康的运营团队。我们也在整合台湾比较好的运营的单位。

做养老的地产咱们也要突破原来做地产的思维模式，什么样的运营模式就涉及到你怎么样做你的养老地产的运营模型和服务。所以，我非常希望大家一起跟我带做一些对未来成长趋势有很快发展的大健康的地产方式。

主持人：刚才李总专门提到了我们在养老产业方面在跟很多的企业合作。特别引用少峰教授讲的，你做什么事情，你要加什么你就要成为达人。你把加后面要加的专业，要加的到位，要加的让所有的用户满意，也许我们的地产企业未来就会更有价值，更有内容，更有未来。再次感谢在座的几位嘉宾精彩的分享，谢谢大家！